STUDIU Romania este inca perceputa ca fiind atractiva. Investitiile institutionale au atras 750 de milioane de euro

Cel mai activ segment a fost cel al spatiilor de birouri. Segmentul rezidential a atras doar 15 milioane de euro din partea fondurilor de investitii, din lipsa proiectelor de calitate

Instabilitatile de pe pietele financiare internationale si ingrijorarea fata de piata financiara, respectiv scumpirea costurilor de creditare, au facut ca in trimestrul IV al anului trecut investitiile straine in Bucuresti sa scada, mentioneaza un studiu al companiei de consultanta imobiliara Atisreal Romania.

Potrivit studiului, anul trecut piata investitiilor institutionale a atras 750 de milioane de euro, suma comparabila cu cea a anului 2006. Interesul crescut pentru piata spatiilor de birouri a atras investitii de 531 de milioane de euro. Pe cel de-al doilea loc se situeaza piata industriala ce a inregistrat 19% din valoarea totala a investitiilor. Comparativ cu anii precedenti, pe piata hoteliera s-a inregistrat o crestere mai mare a investitiilor, de 61 de milioane de euro. Analistii de la Atisreal Romania spun ca, in 2007, nu s-au inregistrat tranzactii de investitii cu spatii comerciale, astfel ca pe acest segment au fost realizate investitii doar in orasele din provincie, de 747 milioane de euro.

Spatiile de birouri, cele mai atractive pentru fondurile de investitii

Cele mai multe tranzactii investitionale incheiate anul trecut au fost realizate de catre fonduri de investitii care au achizitionat proprietati din toate sectoarele pietei imobiliare. Astfel, cele mai prolifice fonduri au fost cele din Austria, in proportie de 31%, si din Marea Britanie, in proportie de 27%. Acesti investitori au fost activi pe piata romaneasca inca din anii 2003 – 2004. Un alt fond de investitii, de data aceasta francez - Ixis, a patruns pe piata achizitionand cladirea de birouri America House pentru 120 de milioane de euro.

Alte tranzactii importante au fost cele incheiate de DEGI - 111 milioane de euro, Fabian – 95 de milioane de euro si Teesland – 70 de milioane de euro. Scaderea randamentelor investitionale a dus la aparitia unui nou trend. Astfel, noi fonduri cu risc scazut si-au facut aparitia, in timp ce altele au profitat de aceasta scadere si au vandut investitiile facute. „Ixis si DEGI sunt fonduri cu risc scazut, care au intrat pe piata romaneasca dupa volume de investitii totalizand 120 de milioane de euro, respectiv 111 milioane de euro.

DEGI a achizitionat portofoliul local al companiei Charlemagne Capital, constand in trei cladiri de birouri cu suprafete insumand 35.000 de metri patrati”, se arata in studiu. Motivele care i-au determinat pe investitori sa achizitioneze proprietati in faza de proiect sau aflat in stadiu de executie sunt lipsa proprietatilor de calitate si numarul mare de tranzactii de pre-inchiriere pe diferite segmente ale pietei imobiliare. Astfel, anul trecut s-a inregistrat o tendinta clara de cumparare a cladirilor, inainte ca acestea sa fie finalizate si asta pentru ca investitorii urmaresc ca randamentele sa fie cat mai bune si sa detina controlul asupra proiectului.

Valoarea totala a acestui tip de achizitii a fost de aproximativ 252 milioane de euro, cuprinzand proiecte precum Cubic Centre, al carui dezvoltator este Fabian Capital Ltd. si care a fost tranzactionat penru 60 de milioane de euro. Nici parteneriatele incheiate intre dezvoltatori si parteneri locali sau internationali nu lipsesc. Spre exemplu, Tessland IOG a cumparat Parcul Industrial A1 de la Cefin Real Estate, iar fondul austriac de investitii Immoeast a cumparat Logistic Contractor de la o companie de dezvoltare industriala.

Randamente investitionale mai mari la cladirile de birouri de clasa B

In ceea ce priveste tranzactiile de investitii pentru anul 2007, cel mai activ segment al pietei imobiliare romanesti a fost cel al spatiilor de birouri, cu o valoare totala de 531 de milioane de euro, in crestere cu 39% fata de anul 2006. Principalele tranzactii de investitii de pe segmentul spatiilor de birouri au fost achizitionarea America House de catre Ixis pentru 120 de milioane de euro si achizitionarea proiectului S – Park de catre Immoeast pentru 101,5 milioane de euro.

Totusi, investitorii iau in calcul si segmentul cladirilor de clasa B, cu spatii de dimensiuni mai mici, situate in zone cautate si cu randamente investitionale mai mari, cu valori cuprinse intre 7,5 si 8,0% comparativ cu cele de calitate superioara. In ceea ce priveste randamentele cladirilor de birouri de clasa A, acestea se afla intr-o usoara scadere, de la 7 – 7,5%, valoare inregistrata in cea de-a doua jumatate a anului 2006, fata de 6%, valoare inregistrata la sfarsitul primei jumatati a anului 2007. Cu un randament mai scazut a fost tranzactionata cladirea de birouri America House, de 5,6%.

Preturile de vanzare nu au stagnat, astfel ca s-a inregistrat o crestere de 15%, iar in prezent se situeaza in jurul valorilor de 2.800 si 3.000 de euro pe metru patrat suprafata construita.

Rezidentialul, pe ultimul loc

Pe segmentul spatiilor industriale au fost investiti doar 200 de milioane de euro din 2005 si pana in prezent. Interesant este faptul ca acest segment a inceput sa devina atractiv pentru investitori – 72% din valoarea acestor investitii au fost realizate anul trecut. Nivelul randamentelor investitionale este cuprins intre 8 – 8,5%, in functie de proiect. Cea mai mare tranzactie de pe acest segment este achizitionarea Parcului Industrial A1 de catre fondul austriac Teesland IOG, pentru suma de 70 de milioane de euro.

Investitii semnificative au fost inregistrate si in domeniul hotelier, unde volumul total al investitiilor a fost de 61 de milioane de euro. Cele mai importante tranzactii sunt achizitionarea de catre Africa Israel a unor unitati de patru stele pentru suma de 30 de milioane de euro si vanzarea unui hotel de patru stele afiliat lantului Golden Tulip Group, pentru suma de 12 milioane de euro.

Cel mai putin atractiv a fost segmentul rezidential, care a atras doar 15 milioane de euro din partea fondurilor institutionale de investitii, din cauza numarului redus de proiecte de calitate existent la ora actuala pe piata romaneasca, arata datele companiei Atisreal.

70 milioane de euro s-au platit pentru Parcul Industrial A1, cea mai importanta tranzactie de pe segmentul spatiilor industriale. Gandul