ANL isi face iesirea de pe piata creditului ipotecar

Dupa un deceniu in care a construit 25.000 de locuinte evaluate astazi la jumatate de miliard de euro, ANL admite ca implicarea sa in zona de dezvoltare imobiliara prin credit ipotecar a fost un esec.

Confruntata cu lipsa terenurilor din orasele mari, cu competitia acerba a dezvoltatorilor privati, dar si cu reticenta antreprenorilor de constructii in a prelua lucrarile oferite - din cauza profiturilor neatractive - agentia se gandeste la o schimbare radicala a strategiei. In primul rand, creditul ipotecar, prin care au fost construite pana acum doar 3.500 de locuinte, va iesi din oferta ANL, pentru a face loc proiectelor de locuinte destinate inchirierii. In al doilea rand, institutia se va concentra asupra dezvoltarilor din orasele mici si medii din provincie, acolo unde sunt sanse mai mari de a gasi terenuri, renuntand definitiv la Bucuresti. „Deja se construieste masiv prin credit ipotecar, asadar rolul agentiei in acest domeniu s-a cam terminat. Tinta ar fi locuintele sociale“, confirma, pentru Capital, Laszlo Borbely, ministrul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor. Agentia a construit pana in prezent 21.000 de locuinte destinate inchirierii de catre tineri si mutarii temporare a persoanelor care locuiesc in imobile ce necesita consolidarea antiseismica.

Si deputatul liberal Relu Fenechiu considera ca ANL ar trebui sa se axeze pe locuintele sociale, cu mentiunea ca acestea ar trebui vandute catre chiriasi dupa cinci ani. In schimb, pesedistul Liviu Dragnea afirma ca ar trebui pastrate atat componenta de constructie de locuinte sociale, cat si cea de dezvoltare prin credit ipotecar.
In incercarea de a da o mana de ajutor ANL, Guvernul a aprobat, recent, o hotarare care stabileste ca institutia poate intra in parteneriate cu posesori privati de terenuri pentru dezvoltari imobiliare prin intermediul unor credite ipotecare. Aceasta inseamna ca institutia primeste gratuit in folosinta, pe perioada investitiei, terenurile respective. „Decizia poate reprezenta o sustinere a activitatii agentiei, dar, atata vreme cat ANL nu cointereseaza firmele de constructii prin oferirea unor plati care sa genereze profit, nu va avea niciun efect“, crede presedintele Asociatiei Romane a Antreprenorilor de Constructii (ARACO), Laurentiu Plosceanu.

In prezent, ANL desfasoara 11 proiecte ce includ peste 2.000 de locuinte, alte sase proiecte fiind in faza de contractare.

Agentia Nationala pentru Locuinte (ANL) se pregateste sa renunte la constructia de case prin credit ipotecar, urmand sa se indrepte exclusiv spre locuintele destinate inchirierii de catre familiile tinere. Institutia anunta ca vrea sa se concentreze asupra dezvoltarilor din provincie, dar viitorul sau este incert: terenurile sunt tot mai greu de gasit, iar firmele de constructii nu mai sunt interesate de licitatiile agentiei.

Se implinesc aproape zece ani de cand ANL era inaugurata cu mult fast de catre puterea politica a vremii, CDR, cu scopul declarat de a deveni „vantul din panzele creditului ipotecar“, un produs bancar inexistent pe piata in acea perioada. „Eram secretar de stat cand a fost infiintata ANL, care a incercat sa devina un actor important pe piata imobiliara controlata de stat“, isi aminteste Laszlo Börbely, acum ministru al Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor. Daca evolutia sa politica a fost constanta, nu acelasi lucru se poate spune despre ANL. Evident, in cazul acestei institutii, practica a ucis teoria. Agentia putea oferi credite ipotecare, fiind o institutie financiara nonbancara, dar o lege care sa reglementeze acest mod de finantare a constructiei de locuinte a aparut abia in 1999, iar primul credit ipotecar din Romania a fost contractat un an mai tarziu, la 13 iulie 2000.

Insa infiintarea ANL in acea perioada s-a dovedit a fi cel putin neinspirata. In Romania anului 1998 dospea o severa criza bancara, al carei varf s-a inregistrat in 1999 si 2000, perioada in care nu mai putin de sase banci au disparut de pe piata. Iar falimentul lor a costat, potrivit BNR, 3,7 miliarde de dolari, circa 2,3 miliarde de euro la paritatea prezentului, suma cu care s-ar putea cumpara de pe piata aproximativ 12.000 de apartamente cu doua camere, amplasate in zone foarte bune, la preturile actuale din Bucuresti. Daca, insa, calculul se intoarce cu sapte ani in urma, cand un apartament costa aproximativ 15.000-20.000 de dolari, numarul de locuinte ar depasi 150.000. De altfel, potrivit directorului general al ANL, Gheorghe Popescu, la preturile de azi, valoarea investitiilor agentiei de-a lungul anilor se ridica la circa 500 de milioane de euro.

Mai mult, statutul destul de ambiguu al ANL la sfarsitul anului 2000 a permis ca, la revenirea Partidului Social Democrat la putere, institutia sa vireze catre o noua directie. Nu e un secret pentru nimeni, institutia s-a transformat intr-o jucarie a Puterii. Desi cu potential si autonoma, noua entitate nu putea actiona decat acolo unde vroia Guvernul, pe banii pe care ii oferea acesta. Iar scandalurile nu au intarziat sa apara. Aproape fiecare proiect lansat de agentie a fost inconjurat de suspiciuni, in conditiile in care modul si criteriile de obtinere a unei locuinte ANL au fost lasate la cheremul autoritatilor locale. Presa a scris, in repetate randuri, despre coloratura politica imprimata criteriilor de alocare a locuintelor, despre modul scandalos in care consilieri locali, rude ale acestora sau diversi oameni de afaceri au devenit, peste noapte, „cazuri sociale“. Lui Gheorghe Popescu, seful ANL, nu i-a ramas decat sa accepte, resemnat, o realitate dureroasa: „Ce putem face daca pentru casele construite de agentie prin credit ipotecar se califica de multe ori membrii autoritatilor sau rude ale acestora? Oricum e destul de scump, chiar si in conditiile de pret oferite de noi“.
Maurul si-a facut datoria.

Maurul poate sa plece?!

Desi lansata cu scopul precis de a impinge de la spate creditul ipotecar, rateurile continue transforma treptat agentia intr-un dezvoltator de stat, care merge pe proiecte ieftine destinate (cel putin teoretic) clasei sociale cu venituri reduse. „Cred ca acesta este viitorul ANL. Sa construiasca numai pentru tineri in regim de inchiriere, dar si pentru chiriasii imobilelor retrocedate“, considera ministrul Börbely. Directorul general al agentiei, Gheorghe Popescu, prefera sa nu comenteze afirmatiile celui care, desi nu ii este sef direct, joaca un rol extrem de important in cariera sa. Conform lui Börbely, ANL va finaliza proiectele demarate prin credit ipotecar, apoi se va axa exclusiv pe locuintele sociale.

Ceva mai nuantat in privinta viitorului ANL este deputatul PNL Relu Fenechiu: „Problema ANL este legata de pozitia extrem de favorizata pe piata. Dupa 2005 s-a mai rezolvat aceasta problema. Cred ca agentia ar trebui sa construiasca locuinte cu inchiriere doar pentru tineri, cei din imobilele retrocedate sau cei afectati de catastrofe. Totusi, nu e cazul sa mai cream ghetouri. De aceea, e bine ca locuintele se pot vinde dupa cinci ani catre chiriasi. Astfel, acestia vor avea grija de ele, iar banii obtinuti din vanzare ar trebui folositi strict pentru constructia altor locuinte“.

Agentia a fost deseori acuzata de concurenta neloiala, in special pentru modul in care au fost dobandite unele dintre terenurile pe care se realizeaza proiectele, dar si pentru preturile si calitatea scazuta a lucrarilor. „ANL se adreseaza persoanelor cu venituri mici, motiv pentru care nici constructiile, nici finisajele nu pot reprezenta o concurenta reala si serioasa“, mai spune Fenechiu. Liberalul a propus ca subventia de 20% oferita de stat pentru cei care vor sa-si construiasca o locuinta sa aiba ca limita superioara a investitiei valoarea de 100.000 de euro, fata de 50.000 de euro in prezent. O opinie diferita are Liviu Dragnea, membru al PSD, care considera ca ANL trebuie sa ramana in aceasta formula, cu doua componente: creditul ce ar putea fi subventionat prin intermediul unui fond national si inchirierea pentru cei cu venituri modeste.

O adaptare la prezent a strategiei si dovada a crizei care se prefigureaza pentru agentie poate fi considerata si recenta hotarare de guvern prin care constructia de locuinte proprietate privata prin credit ipotecar poate fi realizata si de ANL pe terenuri proprietate privata a unor persoane fizice sau juridice, pe baza unor contracte de parteneriat, incheiate cu proprietarii acestora. Astfel, desi nu recunoaste, ANL se apropie de piata privata, incercand sa prinda o bucata din aceasta.

ANL dezvolta 11 proiecte rezidentiale ce cuprind 2.013 locuinte, iar alte sase se afla in faza de contractare. Si aici apare o problema. Desi locuintele din Capitala s-au vandut repede, printre cumparatori regasindu-se nume cunoscute din lumea politica, in provincie contractarea merge destul de greu. „N-as putea explica de ce nu se vand foarte repede casele construite de noi prin credit ipotecar. Oricum, sunt destul de scumpe! Si acesta poate fi un motiv“, crede Gheorghe Popescu. Si totusi, o explicatie poate fi cautata in deficientele aparute la nivelul autoritatilor locale care se ocupa cu contractarea.

Nepotisme si relatii de partid

Sunt nenumarate situatiile in care primariile au fost acuzate de cei care au aplicat pentru astfel de locuinte ca nu respecta criteriile de selectie, in favoarea nepotismului ori a relatiilor de partid. „Am aplicat, acum doi sau trei ani, pentru o locuinta in cartierul Brancusi (n.r. construit de ANL in Drumul Taberei). Am fost refuzat pentru ca cei de la Primaria Sectorului 6 au considerat ca nu am locul de munca in Bucuresti, cu toate ca firma la care lucram avea sediul in piata Unirii. Gaselnita a fost punctul de lucru de la Otopeni. Era vorba, totusi, de o companie aviatica. Nu puteau tine avioane in oras. De fapt, m-au eliminat ca sa lase locul unei relatii de-a lor”, isi aminteste bucuresteanul Dragos Scrieciu. Si mai transant este analistul imobiliar Radu Zilisteanu: „Viitorul agentiei este sa fie purtatoare de spagi si sa construiasca locuinte pentru sefii politici. Se aplica prostesc o politica imobiliara care, de fapt, nici nu exista”.

Sa ne amintim, ANL a scandalizat opinia publica prin implicarea in proiecte controversate precum Henri Coanda (peste 1.000 de locuinte construite jumatate in Bucuresti si jumatate in Voluntari), sau cartierul din apropierea Casei Presei Libere, a carui constructie a fost aranjata intr-o tacere deplina, explicabila prin faptul ca este destinat, in majoritate, unor membri de marca ai PSD.

Ieftin, slab calitativ si doar in provincie

Chiar daca o parte dintre privilegiile ANL au fost eliminate din 2005, pozitia agentiei pe piata este solida, atata vreme cat se bazeaza pe dezvoltarea de proiecte sociale, unde nu calitatea e criteriul de baza. Un sondaj lansat pe site-ul Capital a relevat mai multe probleme ale proiectelor ANL, cel mai frecvent intalnita fiind legata de pretul foarte mare al utilitatilor si intretinerii, ambele puse pe seama calculelor eronate ale primariilor, fara sa se aiba in vedere eficienta energetica destul de scazuta a acestor imobile.

Alungata din Capitala, dar si din orasele mari, de scandalurile izbucnite la aproape fiecare proiect lansat, de lipsa terenurilor si de presiunile dezvoltatorilor privati, agentia inca mai incearca sa identifice amplasamente potrivite. „Provincia ne va oferi oportunitati“, spune, increzator, ministrul Börbely. „Vom lansa proiecte in localitatile care prezinta interes scazut pentru dezvoltatorii privati“, adauga acesta. Insa, chiar daca se vor gasi terenuri, este foarte posibil ca in unele cazuri sa nu poata fi angajat un constructor. Contractorii au inceput deja sa evite licitatiile ANL, din cauza castigurilor mici si nesigure.

Nici in cazul locuintelor deja executate calitatea proiectelor nu este cea mai buna, explicabila prin conditiile de pret impuse constructorilor. „Noi construim la finisaje medii, iar pretul e de circa 600 de euro/mp. Nu putem avea pretentii prea mari la acest pret“, afirma Gheorghe Popescu. In prezent, agentia cauta constructori pentru 11 proiecte ce ar urma sa fie derulate in diverse zone ale tarii. Anul acesta, insa, miza este uriasa: alegerile locale bat puternic la usa ANL.

Cartierul Henri Coanda este ultimul proiect lansat in guvernarea PSD, iar ecourile scandalului din jurul sau nu s-au stins nici in prezent. Proiectul se realizeaza pe un teren cu o suprafata de 99 de hectare, amplasat pe teritoriul administrativ a doua orase - Bucuresti si Voluntari. 45,9 ha apartin sectorului 1 si 53,3 ha orasului Voluntari.

Parca proportional cu suprafetele, in Bucuresti se vor dezvolta 522 de locuinte, iar in Voluntari 589 de case. Persoanele care au contractat locuinte in cadrul proiectului au aflat ulterior ca 26,5 de hectare din cele 99 ha au fost revendicate, iar lucrarile au fost amanate. Ultima veste despre proiect a aparut pe 5 martie, cand primariile localitatilor pe care va fi amplasat cartierul s-au inteles sa realizeze impreuna retelele de utilitati.

Ansamblul de vile ANL de langa Casa Presei Libere, dezvoltat in deplin secret, are proprietari care nu au nicio legatura cu tintele initiale ale agentiei. Construit prin credit ipotecar si la preturi destul de piperate (pentru acea perioada), proiectul ofera acum proprietarilor, in majoritatea lor apropiati ai PSD, o afacere excelenta. Casele de 60.000 de euro in care s-a investit atunci valoreaza acum peste 300.000 de euro.

In Drumul Taberei, agentia a realizat cartierul Brancusi, unde pe langa cei care se incadrau in conditiile de obtinere a unei locuinte figureaza si consilieri locali ori rude ale unor inalti functionari din primarii. „Presa a descoperit, intr-adevar, cateva persoane care nu corespundeau, insa doar patru din 190 nu inseamna mare lucru“, afirma Laszlo Börbely.

Gheorghe Popescu: Noi nu facem locuinte sociale

CAPITAL: Se va transforma ANL intr-un dezvoltator ce actioneaza conform pietei libere?
Gheorghe Popescu: ANL va ramane o institutie bugetara. Nu vom deveni un dezvoltator privat. In programul de guvernare exista o formulare conform careia se intentiona transformarea ANL intr-un dezvoltator care sa-si desfasoare activitatea in conditii de piata. Asta nu inseamna automat ca trebuie sa ne ducem spre zona privata.

CAPITAL: Agentia a fost acuzata de concurenta neloiala.
Gheorghe Popescu: Da, am fost acuzati de acest lucru. Drept urmare, in 2005 s-au eliminat facilitatile exclusive pe care le avea agentia. In primul rand, subventia de 20% pentru cei care isi construiau case prin ANL. Acum, aceasta prevedere exista, dar se refera la toti cei care isi ridica o locuinta pe credit ipotecar. Au fost eliminate si avantajele cu terenurile, preturile acestora fiind stabilite de consiliile locale, in urma unei evaluari.

CAPITAL: Scandaluri multe in jurul proiectelor ANL. Cum ar fi ansamblul din apropierea Casei Presei din Bucuresti.
Gheorghe Popescu: Acolo eu am luat arhiva si va pot spune ca a durat doi ani contractarea. Nu stiu cine a cumparat acolo, dar va spun ca lumea ne intelege gresit. Noi nu facem locuinte sociale, ci ne adresam tinerilor cu pregatire, cu venituri medii, in general, cei cu studii superioare si care au dificultati in a-si gasi o locuinta.

CAPITAL: Cum vedeti viitorul ANL? Iesiti din programul de credite ipotecare?
Gheorghe Popescu: Ponderea majoritara a activitatii noastre priveste locuintele cu inchiriere pentru tineri. Acolo livram circa 3.000-3.500 de locuinte pe an. De-a lungul existentei sale, ANL a construit 21.000 de locuinte sociale si circa 3.500 de case pe credit ipotecar. Incercam sa lucram si pe credit ipotecar, dar nu prea mai gasim terenuri, mai ales in orasele mari. E de mirare ca autoritatile locale nu se implica suficient.

EXPERIENTA VESTULUI

MAREA BRITANIE Sistemul englez de „social housing“ exista de cateva sute ani, fiind extrem de eficient, iar noul premier al Marii Britanii, Gordon Brown, este pe cale sa puna in practica un proiect prin intermediul caruia se vor realiza in toata tara circa trei milioane de locuinte. In acest program sunt incluse investitii de circa opt miliarde de lire sterline. Acestea sunt destinate, in parte, si valului de emigranti est-europeni care au impanzit regatul in ultimii ani. Diferenta esentiala consta in faptul ca britanicii dezvolta aceste locuinte prin intermediul asa-numitelor Registered Social Landlords (RSL), care pot fi asociatii de proprietari sau companii ce se ocupa de casele sociale, iar distributia lor se face pe baza unor criterii extrem de stricte. In prezent, in Marea Britanie sunt inregistrate 1.800 de RSL-uri, ce manageriaza circa 1,7 milioane de locuinte.

CANADA Are mai multe sisteme de locuinte sociale, practic, fiecare oras important detinand cate un sistem structurat asemanator. Aceste sisteme controleaza organizatii nonprofit sau companii de dezvoltare detinute de comunitati, programe care sustin chiriasii, prin subventionarea de catre autoritati a chiriilor. Ceea ce este esential in Canada tine de faptul ca odata cu cresterea veniturilor celor asistati in acest fel, ei nu mai pot continua sa locuiasca in imobile cu destinatie sociala, ci trebuie sa lase locul altora, aflati in situatii financiare mai grele.

GERMANIA Sistemului de case sociale german i-au fost puse bazele prin 1920, in prezent acesta manifestandu-se prin existenta unor entitati juridice private, dar controlate de autoritatile publice, precum banci, fonduri de pensii sau municipalitate. Activitatea acestor companii se concentreaza asupra dezvoltarii de case, oferite in general cu chirie. Controlul public este exercitat si garantat prin faptul ca, in consiliile de administratie ale acestor firme, reprezentantii autoritatilor publice sunt majoritari, prin intermediul actiunilor detinute. Aceste companii detin aproximativ trei milioane de unitati locative, ceea ce reprezinta 8% din totalul de locuinte din Germania. O alta diferenta majora intre sistemul german si cel romanesc tine de faptul ca sectorul public de locuinte are o influenta semnificativa asupra nivelului chiriilor, dat fiind numarul de locuinte sociale de pe piata. Capital