FENOMEN Crizele financiare creeaza reticenta. Pierderi de 30% pe bursa pentru dezvoltatorii imobiliari

Bancile au devenit mai atente cand acorda un credit de finantare cu o valoare mare. Dezvoltatorul local Impact a pierdut la sfarsitul lunii decembrie a anului trecut 37% pe bursa

Marii jucatori de pe piata imobiliara romaneasca au inregistrat pierderi pe bursele globale din cauza crizei din Statele Unite. Acestia au avut pierderi de 30% si chiar mai mari de la sfarsitul lunii octombrie. Acest lucru ii face pe investitori sa devina reticenti in realizarea unor noi achizitii, care se poate traduce treptat in scaderea preturilor. Astfel, de la sfarsitul lunii octombrie a anului trecut, fondul austriac de investitii Immoeast, cel mai puternic jucator de pe piata locala, pierduse 32% din valoarea de piata a actiunilor listate pe bursa de la Viena, in timp ce GTC, unul dintre cei mai importanti dezvoltatori locali, listat la Varsovia, a pierdut 29%.

Cel mai putin afectati sunt investitorii „cu vechime”

Reticenta cumparatorilor a provocat o usoara crestere a randamentelor de tranzactionare, semnalata de o serie de consultanti imobiliari inca de la sfarsitul anului trecut. Reprezentantii companiei Jones LaSalle (JLL) spun ca este destul de dificil de estimat cat de afectata este piata romaneasca de criza americana. Acestia au observat un numar mai mic de potentiali cumparatori pentru proiectele finalizate, dar si pentru cele aflate inca in faza incipienta si ca cei care sunt de ceva timp pe piata romaneasca vor fi mai putini afectati. O parte dintre investitori sunt prezenti pe piata inca de acum cinci ani, cum sunt Immoeast si GTC, in timp ce o mare parte a acestora au patruns pe piata de anul trecut - Heitman sau GE Real Estate.

Consultantul spune ca acesti dezvoltatori au achizitionat terenuri la preturi mult sub valorile de tranzactionare ce sunt practicate acum in piata. Nici dezvoltatorii israelieni nu au fost ocoliti de pierderile de pe bursa, astfel ca Africa Israel a pierdut pe bursa de la Tel Aviv o treime din valoarea actiunilor in mai putin de patru luni. Reprezentantul acestei companii sustine ca aceasta evolutie nu va schimba cu nimic situatia proiectelor deja incepute.

Si dezvoltatorii romani au avut de pierdut

Nici firmele listate la Bucuresti nu au fost ocolite de valul de scaderi ce a cuprins toate bursele, dezvoltatorul local Impact pierzand 37% de la sfarsitul lunii decembrie, dupa ce a fost realizata o majorare de capital. In aceste conditii, reprezentantii JLL spun ca fundamentele pietei imobiliare romanesti raman inca atractive si ca nu au suferit modificari importante in ultima jumatate de an. Preturile proprietatilor imobiliare de pe pietele din Vestul Europei au cunoscut o reasezare, element care poate distrage atentia investitorilor dinspre piata locala.

Efectul de domino declansat de criza creditelor ipotecare din Statele Unite s-a resimtit atat in Europa si Asia, dar si in Australia, unde sunt listate actiunile proprietarului centrului comercial City Mall din Capitala, care a fost la randul lui afectat. Astfel, APN/UKA European Retail Property Group, fondul care a platit la sfarsitul anului 2006 peste 100 de milioane de euro pentru mallul din zona Eroii Revolutiei, a inregistrat o scadere de 37% a actiunilor.

Pe piata locala cele mai multe dintre companiile listate sunt pe bursa AIM de la Londra, insa pierderile acestor fonduri nu au fost la fel de mari. Dawnay Day a pierdut 19%, Lewis Charles a scazut cu 18%, Equest (-15%), Fabian (-5%), in timp ce fondul specializat pe dezvoltarea proiectelor al britanicilor de la Charlemagne (ECDC) a crescut cu 3%.

Dezvoltatorii se finanteaza din actiuni

Un alt element prin care activitatea acestor firme poate fi afectata este legata de faptul ca o buna parte din fondurile cu care aceste companii au atacat piata locala provin din emisiunile de actiuni de pe aceste burse, care nu sunt atractive intr-o perioada in care valoarea titlurilor este scazuta.

Immoeast, spre exemplu, a emis in luna mai a anului trecut 279 de milioane de actiuni noi, la un pret de 10,2 euro pe titlu, strangand astfel 2,8 miliarde de euro, cu care a sustinut si investitiile din Romania, care a devenit cea mai importanta piata pentru investitorul austriac. La pretul actual de pe piata al actiunilor Immoeast (circa 5,7 euro), fondurile stranse prin vanzarea a 279 de milioane de actiuni nu le-ar fi adus austriecilor decat circa 1,6 miliarde de euro. Prin fondurile obtinute anul trecut, Immoeast a derulat o campanie extrem de agresiva de extindere pe piata locala, trecandu-si in portofoliu peste 100 de proprietati, atat prin achizitii directe cat si prin participatii la diferite companii, precum preluarea a 25% din actiunile dezvoltatorului Adama.

Pe de alta parte, bancile au devenit mai atente la finantarea proiectelor. Astfel, Africa Israel a obtinut o finantare in valoare de 234 de milioane de euro de la filiala londoneza a bancii germane Hypo Real Estate, creditul fiind destinat dezvoltarii, dar si administrarii mall-ului AFI Cotroceni Park pe o perioada de cinci ani.

Pe de alta parte, in decursul lunii noiembrie a anului trecut, dezvoltatorul imobiliar Copper Beech a obtinut o finantare de 575 de milioane de euro de la Banca Comerciala Romana pentru mai multe proiecte rezidentiale, acesta fiind cel mai mare credit obtinut de un dezvoltator pentru proiecte pe piata locala. O alta finantare importanta a fost obtinuta anul trecut de catre dezvoltatorul local Iulius Group, care a obtinut un credit de 175 de milioane de euro de la banca germana Eurohypo, pentru refinantarea proiectelor existente si continuarea dezvoltarii companiei. (Cristi Moga - Ziarul Financiar)

575 milioane de euro a imprumutat dezvoltatorul Copper Beech de la Banca Comerciala Romana pentru mai multe proiecte rezidentiale. Gandul