Refugii profitabile pentru investitiile imobiliare

Chiar daca accesul la finantare s-a ingreunat in ultima perioada, investitorii, deveniti mai reticenti, isi pastreaza interesul pentru anumite tipuri de proprietati a caror valoare va creste rapid.

Piata imobiliara ramane si anul acesta o tinta predilecta pentru investitori, datorita profiturilor rapide si cresterii neincetate a valorii proprietatilor de acest tip. Cum poti beneficia de castiguri serioase de pe urma unei investitii imobiliare? Majoritatea jucatorilor din piata sunt de acord ca terenurile si locuintele sunt cele mai bune oportunitati de afaceri.

„Tendinta de concentrare spre rezidential a terenurilor din orase va fi mentinuta, poate chiar intr-o masura mai mare in acest an, in principal din cauza scaderii interesului pentru dezvoltarile de retail pe aceste terenuri“, spune Dan Ionascu, head of valuation Advisory Services al companiei de consultanta Cushman & Wakefield Activ Consulting.

Dar, spre deosebire de trecut, anul acesta trebuie luate in calcul criza subprime si modificarile de comportament, in special la nivelul bancilor, pe care le-au adus acestea pietei imobiliare europene. „Marea diferenta fata de 2007 este reticenta marilor investitori, determinata de limitarea accesului la finantare prin prisma crizei bancare de peste Ocean. In mare parte, se poate observa o atitudine de expectativa a investitorilor“, conchide Ionascu.

Desi apartamentele sunt extrem de interesante atat pentru beneficiarii finali, cat si pentru investitori, nu toate proiectele au succes, lipsa banilor, dar si exigenta crescuta a clientilor determinand greutati in vanzare. Asadar, cei interesati sa investeasca in scop speculativ trebuie sa analizeze cu atentie unde isi plaseaza banii.

Reorientare spre provincie

Anda Marian, manager rezidential in cadrul companiei Coldwell Banker Affiliates of Romania, crede ca cele mai bune optiuni sunt „apartamentele in proiecte noi, destinate persoanelor cu venit mediu, mediu spre ridicat (acestea se revand usor) si situate in zone usor accesibile (se inchiriaza usor)“. La randul sau, Johan Rogiers, country managerul developerului Liebrecht & Wood, considera ca „inspiratia e decisiva. Uite, flerul imi spune acum sa vand proprietatile rezidentiale din Bucuresti, si cu banii obtinuti sa cumpar altele in centrul oraselor de provincie“. Motivele lui Rogiers sunt usor de decodificat. In provincie, piata e mai imatura decat in Capitala si, prin urmare, profiturile obtinute numai prin intermediul scumpirilor repetate sunt mai mari. Ca sa nu mai vorbim de preturile de achizitie, mult mai reduse.

Pentru cei care detin proprietati mici, cu o valoare de sub zece milioane de euro, ar fi de recomandat pastrarea si inchirierea acestora pe o perioada de pana la doi ani, datorita scaderii randamentelor investitionale pentru proprietati de aceasta natura. Proprietatile cu valoare mare, mai ales terenurile, pot fi valorificate si altfel decat prin vanzare.

Casa, teren sau spatiu comercial?

„Pentru detinatorii de proprietati mari (terenuri, cladiri, viitoare dezvoltari imobiliare), cu o valoare de piata de peste zece milioane de euro, poate fi utila asocierea cu un partener pentru o viitoare dezvoltare sau o vanzare directa catre un investitor de renume“, sugereaza Dan Ionascu. Si in acest caz e usor de gasit motivul. Parteneriatul poate minimiza riscul investitional direct, generat de criza bancara internationala.

Si proprietatile de retail sunt purtatoare de profituri insemnate, in special spatiile din zonele stradale cu afluenta ridicata de public. „Amplasamentele de top vor cunoaste o noua scumpire, cu circa 20%, dar cele secundare se vor stabiliza sau chiar vor scadea“, apreciaza Carl Decoopman, managerul BelRom Real Estate, companie ce a vandut, la inceputul acestui an, un parc de retail din Targu-Mures cu circa 90 de milioane de euro catre o subsidiara a grupului financiar francez Natixis.

Din cauza retincentei finantatorilor de a se mai aventura in sustinerea unor proiecte de lunga durata si fara optiuni majore de profitabilitate, directia esentiala a unui investitor ar putea fi achizitia si valorificarea de locuinte noi sau vechi, mai ieftine, din Capitala (desi acestea vor fi din ce in ce mai afectate de vechime), dar si din orasele mari din provincie. O alta varianta castigatoare o reprezinta comasarea unor suprafete mari de teren, destinate in special dezvoltarilor rezidentiale si industriale.

OPORTUNITATI

TERENURI EXTRAVILANE
Odata introduse in intravilan, devin oportunitati serioase, mai ales pentru proiecte industriale si logistice. In localitati mari, pot deveni tinte pentru developerii rezidentiali.

TERENURI INTRAVILANE
Desi sunt din ce in ce mai greu de gasit in suprafete mari, pot oferi profituri extrem de ridicate sau oportunitatea parteneriatelor cu dezvoltatori solizi pentru lansarea de proiecte rezidentiale.

APARTAMENTE
In special cele cu doua camere pot aduce profit din revanzare si din inchiriere. Amplasate in zone centrale sau din apropierea centrului, ele pot deveni investitii chiar mai sigure si mai banoase decat terenurile.

VILE
Greu de revandut din cauza valorii mari, daca au o locatie buna se inchiriaza usor, la chirii foarte ridicate.

SPATII COMERCIALE
Pot aduce si ele venituri insemnate din chirii, mai ales daca se afla in zonele arterelor principale ale marilor orase. Capital