Cum achizitionam fara probleme un teren

Principala dificultate consta in identificarea amplasarii si suprafesei exacte a parcelei. In practica, suprapunerile de loturi sunt extrem de frecvente.

„Imobilul trebuie inscris in Cartea funciara", Oana Alexandru Senior Associate Schoenherr si Asociatii SCA.

„Un potential cumparator trebuie sa fie atent. Iata cateva probleme intalnite in practica: Cartea funciara. Pentru a putea fi vandut, un imobil trebuie sa fie inscris in Cartea funciara. Singura modalitate prin care cumparatorul se poate apara fata de pretentiile unor terte persoane este ca titlul sau de proprietate sa fie inscris in Cartea funciara.

Lantul de proprietate. Desi notarul public verifica actele de proprietate ale vanzatorului, este recomandabil ca un cumparator vigilent sa verifice si actele de proprietate ale proprietarilor anteriori. Verificarea lantului de proprietate poate scoate in evidenta anumite deficiente ale unui titlu de proprietate care ar putea afecta si actele de proprietate ulterioare.

Procura autentica. In cazul tranzactiilor cu terenuri, contractele pot fi semnate in fata notarului public in persoana sau prin mandatar cu procura autentica. In practica recenta, notarii solicita, anterior autentificarii contractelor, verificarea procurilor, pentru a vedea daca acestea nu au fost revocate.

Forma procurii si mai ales verificarea acesteia este importanta, intrucat, daca nu a fost data in forma ceruta de lege sau este falsa, cumparatorul risca sa fie chemat in judecata de adevaratul proprietar si sa piarda dreptul de proprietate.

Istoric de adresa postala si cereri de restituire. Este recomandabil ca vanzatorul sa obtina de la primaria competenta adeverinte privind istoricul de adresa postala al imobilului si situatia cererilor de restituire, in baza legilor speciale (de exemplu, Legea 10/2001; Legea 18/1991 etc.), pentru fiecare adresa.

Monument istoric, imobil in zona de protectie, bun de patrimoniu arheologic sau intr-o zona cu potential arheologic. Asemenea date se obtin de la Directia specializata judeteana sau a Municipiului Bucuresti. Includerea imobilului intr-o anumita categorie protejata impune anumite limite privind instrainarea si construirea imobilului".

"Actele sunt la fel pentru persoanele fizice si juridice", Florin Urzica General Manager Landexperts.

„Actele necesare achizitionarii unui teren sunt aceleasi, fie ca cel care cumpara este persoana fizica sau juridica. Proprietarul terenului trebuie sa prezinte acte care sa-i ateste dreptul de proprietate asupra terenului (titlu de proprietate, contract de vanzare-cumparare, contract de donatie etc.), incheierea de intabulare, certificatul de rol fiscal, actele de identitate si un extras de Carte funciara de informare.

Incheierea de intabulare este dovada faptului ca terenul pe care dorim sa-l cumparam este inscris in Cartea funciara.

Pentru ca un teren sa poata fi inscris in Registrul de Carte Funciara se intocmeste o documentatie cadastrala de catre un expert cadastral autorizat. Aceasta documentatie are la baza date tehnice despre teren (suprafata masurata, schita terenului, coordonate etc.), cat si actele de proprietate ale terenului.
Acestea sunt depuse la Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara, unde, in urma verificarilor tehnice si juridice, se procedeaza la deschiderea Cartii funciare asupra terenului".

„Este bine ca actul sa fie verificat de notar", Cornel Paunescu vicepresedintele Ordinului Geodezilor din Romania.

La cumpararea unui teren trebuie sa avem in vedere multe aspecte. Actele pe care un cumparator trebuie sa le verifice la achizitia unui teren:

1. Teren extravilan
A - poate fi un titlu de proprietate neintabulat: In acest caz, titlul trebuie sa aiba mentionat clar pe spate tarlaua si parcela in care este amplasat si suprafata aferenta.

De asemenea, trebuie sa fie insotit de o schita de punere in posesie de catre primarie, in care sunt indicate dimensiunile parcelei (ale terenului de cumparat). De obicei, este inlocuit cu un plan parcelar emis si semnat de oficialii primariei (Comisia de aplicare a Legii 18). Fara planul parcelar emis de primarie, terenul nu poate fi pozitionat cadastral si apoi intabulat in Cartea funciara.

Daca exista aceste documente se poate apela la un geodez cu drept de semnatura sau la un tehnician topograf (conform Legii 217/2007) pentru a efectua masuratoarea. Daca sunt mai multe persoane trecute pe titlu, din care unii decedati, trebuie facuta succesiunea, altfel nu se poate face intabularea si apoi tranzactia.

B - un teren deja intabulat: Aici este mai simplu. Trebuie un extras de Carte funciara pentru a verifica datele terenului: suprafata, proprietar, locatie etc.

2. Teren intravilan
A - neintabulat: De obicei, proprietatea are gard si suprafata poate fi stabilita cu exactitate. Atentie la actul de proprietate: mostenire, act de vanzare-cumparare, donatie etc. Un act este bine sa fie verificat de notar.
B - intabulat: Pot fi doar probleme de suprapunere. In acest caz, proprietatea e dovedita cert. Adevarul