Credite ipotecare acoperite integral de garantie – doar pentru lei

Daca nivelul creditului depaseste 75% din valoarea ipotecii, dobanda creste cu 0,5%. Perioada contractului pentru creditele acoperite integral de garantii este mai scurta decat in cazul creditelor clasice

Un credit imobiliar sau ipotecar egal cu valoarea imobilului adus garantie sau un imprumut de nevoi personale cu ipoteca „de doua ori cat casa” suna revolutionar pentru piata creditelor din Romania. In realitate, niciunul dintre aceste doua produse nu este cu mult mai competitiv decat produsele similare aflate in portofoliul bancilor care le promoveaza. Spre exemplu, „creditul generos” de la Bancpost in baza caruia se pot accesa sume echivalente cu „100% din valoarea garantiei (apartament, casa, teren, casa la «la rosu» etc)” nu se poate accesa decat in lei, nu si in valuta, acolo unde dobanzile sunt mai mici. In plus, daca garantia acopera intreaga suma contractata, banca impune o dobanda cu jumatate de punct procentual mai mare decat cea perceputa in situatia clasica in care se finanteaza cel mult 75% din valoarea ipotecii.

In alta ordine, durata maxima pe care se poate intinde un credit in lei este de 30 de ani, cu 5 mai putini decat in cazul celor acordate in euro sau franci elvetieni. Pe de alta parte, gradul de indatorare poate urca pana la 70%, cu zece procente peste nivelul maxim acceptat pentru creditele in valuta.

Chiar si asa, o persoana care realizeaza venituri lunare de 7.700 lei poate contracta un credit maxim de 470.000 lei (aproximativ 135.000 euro la cursul mediu pe ultimele sase luni folosit de banca) – suma echivalenta cu 100% din valoarea garantiei - in timp ce in valuta poate lua cu pana la 50% mai multi bani daca apeleaza la franci elvetieni; presupunand ca se aduce aceeasi garantie ca si in cazul creditului in lei, solicitantul poate lua un imprumut de 100.000 de euro (75% din valoarea garantiei), fiind eligibil in continuare pentru o suma de pana la 65.000 de euro, pe care o poate lua daca face un al doilea credit.

Riscuri mai mari, dobanzi pe masura

Potrivit bancii, conditiile de mai sus au fost adoptate ca masura restrictiva, ele avand rolul de a determina persoanele care realizeaza venituri in lei sa nu se mai imprumute pe termen lung in valuta. „ Desi Banca Nationala a Romaniei nu a incurajat niciodata imprumuturile in valuta, populatia a preferat pe termen lung creditul in valuta, cu atat mai mult cu cat in ultimii patru ani leul s-a intarit treptat in comparatie cu celelalte monede straine.

Insa, ca urmare a deprecierii bruste a leului in ultimele luni, situatia s-a schimbat: acelasi debitor trebuie sa scoata din buzunar mai multi lei pentru a-si cumpara aceeasi rata in euro. Prin urmare, in primul rand, bancile au corelat riscul valutar cu gradul de indatorare maxim, restrictionand acest din urma indicator financiar pentru creditele in valuta. Finantarea a 100% din pretul de achizitie reprezinta, practic, renuntarea la solicitarea unui avans din partea debitorului.

Ca regula generala in creditare, avansul determina cresterea interesului debitorului de a-si achita ratele pe viitor, dar reprezinta si o dovada a capacitatii acestuia de a economisi si, prin urmare, iarasi de a plati ratele pe viitor. Renuntarea din punctul de vedere al bancii la un avans cat de mic reprezinta practic asumarea unui risc mult mai ridicat, iar instrumentul prin care se remunereaza riscul este dobanda. De aici dobanda aditionala de 0,5 puncte procentuale practicata de Bancpost in cazul finantarii a mai mult de 75% din pretul de achizitie, indiferent de valuta creditului”, a explicat pentru Gandul Ana Cernat, director Divizia Credite Ipotecare din Bancpost.

Un alt lucru important care trebuie avut in vedere atunci cand se apeleaza la acest credit este vechimea imobilului cu care se gireaza imprumutul. Pentru a putea accesa o suma egala cu valoarea sa, acesta nu trebuie sa fie mai vechi de 27 de ani. „Din punctul de vedere al procentului maxim de finantare din pretul de achizitie al unui imobil, Bancpost a considerat anul 1981 ca unul de referinta, cand standardele romanesti in materie de constructii s-au imbunatatit consistent, la numai cativa ani de la cutremurul din 1977.

Prin urmare, banca incurajeaza finantarea proprietatilor construite dupa acest an, in scopul acumularii unui portofoliu de garantii cat mai sanatos. Pe de alta parte, decizia bancii de a finanta in procent de 100% numai imobilele construite dupa acest an nu are in vedere doar riscul aparitiei unui nou cutremur, ci si riscul deprecierii valorii de piata a garantiilor din portofoliu, considerand ca pentru imobilele mai vechi acest din urma risc este mai ridicat” a completat Ana Cernat.

La fel stau lucrurile si in cazul creditului de nevoi personale cu ipoteca „de doua ori cat casa” de la Banca Transilvania. In primul rand, suma maxima pe care o poti imprumuta este de 200.000 de euro, ceea ce inseamna ca poti lua un „credit de doua ori cat casa” doar daca aceasta din urma valoreaza cel mult 100.000 de euro. In plus, perioada maxima pentru care poate fi semnat contractul este de 20 de ani, ceea ce-l obliga pe solicitant sa faca dovada unor venituri substantiale, de peste 10.000 lei lunar, daca vrea sa imprumute suma maxima.

Celor care isi permit acest credit, consultantii BT le recomanda, ca alternativa mai viabila, un alt produs: „creditul de nevoi personale cu ipoteca”- prin care se poate lua pana la 250.000 de euro, pe 30 de ani. Inconvenientul acestui credit este ca prin el nu se poate acoperi decat 75% din valoarea imobilului cu care se gireaza. Astfel, chiar daca esti eligibil pentru 250.000 de euro, daca apartamentul adus drept garantie valoreaza doar 100.000 de euro, banca iti va da de 3,3 ori mai putini bani decat iti permiti sa te indatorezi.

Banca isi asuma riscuri proportional cu valoarea garantiei

Calculul pe care bancile si-l fac in stabilirea portofoliului de garantii este unul foarte simplu. Raportul dintre valoarea creditului acordat si valoarea estimata a garantiei trebuie sa fie subunitar (loan to value ratio <>

70% maxim este gradul de indatorare pentru un credit in lei. Gandul