Cele mai mari tranzactii imobiliare din 2007

Immoeast a ramas cel mai important investitor si anul trecut, desi pe piata autohtona au mai aparut francezii de la Ixis, olandezii de la ING RE sau portughezii de la Sonae Sierra.

Austriecii de la Immoeast si-au pastrat, in 2007, fotoliul de lider al investitorilor din piata imobiliara romaneasca. Achizitia Polus Center Constanta, pentru 185 de milioane de euro, a adus cea mai mare suma platita anul trecut pentru un proiect imobiliar.

Tranzactia a repetat istoria din 2006, cand fondul condus de Karl Petrikovics isi subordona piata prin achizitia cu 210 milioane de euro a unui alt proiect Polus, la Cluj Napoca de data aceasta. Vehiculul de investitii a ajuns sa detina astfel proprietati cu o valoare de circa 1,5 miliarde de euro. La inceputul acestui an, atins de criza creditelor subprime, Immoeast a pierdut 30% din valoarea actiunilor si a raportat un profit in scadere cu 22% fata de anul anterior.

Dupa ce „si-au tras sufletul“ cateva luni, austriecii au revenit. Au cumparat pentru 200 de milioane de euro portofoliul Longbridge, constand in cinci proiecte rezidentiale. „Dezvoltarea pietei continua sa fie limitata de lipsa proprietatilor de calitate, insuficiente pentru acoperirea cererii tot mai mari. Ca urmare a scaderii rapide a randamentelor, pe piata locala s-au creat noi tendinte. Au aparut fonduri de investitii cu risc scazut, in timp ce altele au profitat de scaderea randamentelor si au vandut investitiile initiale“, spune Ioana Momiceanu, managing director al Atisreal Romania.

Alaturi de Immoeast, pe piata

Si-au facut simtita prezenta si ING RE (Olanda), care a platit 40 de milioane de euro pentru Felicia Shopping Center din Iasi, sau francezii de la Ixis Corporate & Investment Bank. Acestia din urma au achizitionat, prin intermediul unor subsidiare, proiectele America House din Bucuresti, pentru 120 de milioane de euro, si un parc de retail din Targu Mures, pentru 90 de milioane de euro, vanzatori fiind developerul israelian GTC, respectiv belgienii de la BelRom.

Desi anul 2007 a demarat in forta cu destule tranzactii relativ mari si mai multe mici, „accelerarea“ zvonurilor si apoi confirmarea crizei subprime americane au determinat intai stupoare si apoi retinerea investitorilor de a mai arunca bani pe o piata unde, potrivit analistilor, „proiectele se cumparau pentru ca nu exista ceva mai bun“. Marcus Pyuk, fost managing partner al Schonherr Romania, spune ca, in viitorul apropiat, foarte multe proiecte vor aparea pe piata si doar cele de calitate vor reusi sa se impuna. Opinia sa este sustinuta si de Gijs Klomp, managing director al ING Real Estate Investment Management, care crede ca fondurile de investitii mici ar trebui sa vanda pentru a-si marca profitul. Oricum, acestia au deja datorii la banci si le va fi foarte greu sa finanteze achizitia unor noi proiecte.

A doua jumatate a anului trecut a fost saraca in tranzactii. Temerile legate de probleme de finantare s-au facut simtite, iar unii investitori speculativi s-au gandit sa-si marcheze profitul si „au parasit cladirea“. Astfel, fondul britanic de investitii Charlemagne Capital si-a vandut portofoliul de trei imobile gigantului german DEGI, controlat de banca Allianz, pentru ceva mai mult de 110 milioane de euro, prin ceea ce a reprezentat prima tranzactie de portofoliu din Romania.

An fara tranzactii de centre comerciale in Capitala

Afectati sunt si dezvoltatorii, dar numele lor inca poate reprezenta o garantie. Alvaro Portela, CEO al companiei portugheze Sonae Sierra, nu-si face prea multe griji. „Noi avem o strategie aparte. Cumparam, dar si dezvoltam proiecte, iar numele nostru e o garantie suficienta pentru a putea contracta credite bancare“, spune acesta. In plus, daca au un nivel al creditarii suficient de scazut, companiile pot sa beneficieze de increderea bancilor si astfel sa-si finanteze proiectele. „In plus, criza nu este a pietei imobiliare. Este pe piata financiara, dar evident ca loveste in toate directiile“, considera Portela.

Potrivit unei analize a firmei de consultanta imobiliara Atisreal, mai bine de 70% din tranzactiile din Bucuresti au vizat sectorul office, cu o valoare totala de 531 milioane de euro. In schimb, achizitii de proiecte de retail au fost inregistrate doar in provincie, valoarea acestora fiind de circa 750 de milioane de euro.

Partile bune ale pietei imobiliare autohtone - rata de neocupare scazuta, cerere mare, chirii relativ stabile, un numar ridicat de proiecte de toate tipurile - pot constitui o premisa buna pentru a anticipa, in 2008, un an cu tranzactii mari si multe, mai ales pe sectoarele office si retail. Lipsa lichiditatilor poate afecta insa piata, iar finantatorii sunt mult mai prudenti in a acorda credite pentru tranzactii sau pentru dezvoltari imobiliare. Prin urmare, date fiind conditiile, marii jucatori au sanse majore de a domina piata, acaparand atat noile proprietati, cat si portofoliile speculatorilor care au evoluat cu brio anii trecuti. „Romania trebuie sa fie foarte atenta la dezvoltarea economica. Aceasta evolueaza mai lent decat cea a pietei imobiliare, care risca sa devina nesustenabila. Mai mult, banii sunt greu de obtinut si de aceea trebuie cheltuiti cu atentie“, conchide Ioana Momiceanu.

O alta problema a pietei consta in lipsa de transparenta. Aceasta ingreuneaza procesul de evaluare a proprietatilor si poate da nastere unei inflatii a preturilor, de care deja sufera sectorul rezidential destinat utilizatorilor finali.

Fara capitala

750 milioane de euro a reprezentat valoarea tranzactiilor cu centre comerciale inregistrata anul trecut in Romania, toate fiind realizate in provincie. Capital