Raport: Criza creditelor dinamiteaza piata imobiliara

Piata europeana a proprietatilor comerciale resimte in prezent intensitatea crizei creditelor. Conform celui mai recent raport emis de Cushman & Wakefield volumul tranzactiilor imobiliare a scazut in primele trei luni ale anului cu 37% comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut, in timp ce yield-urile au crescut in cel mai rapid ritm din 1992. Europa de est a fost si ea afectata, volumul tranzactiilor in primul trimestru al anului fiind mai mic cu 45% fata de aceeasi perioada a anului trecut. Volumul tranzactiilor imobiliare in Europa a scazut in primul trimestru din 2008 la 38,7 miliarde euro, aceasta insemnad practic o intoarcere la nivelul volumelor tranzactionate la inceputului lui 2005.

Volumul principalelor tranzactii imobiliare realizate in perioada ianuarie – martie 2008 in Romania a fost de 119 milioane euro. Aceasta suma reprezinta o scadere de 68% fata de aceeasi perioada a anului trecut. Stam insa mai bine decat vecinii nostri din Cehia, care au inregistrat scaderi de 77% sau decat Grecia, unde nu s-a tranzactionat nimic in primul trimestru al acestui an. Ungaria este in aceeasi situatie, cu scaderi de 63%. Mai bine sta Ucraina unde scaderie sunt de doar 14%, dar volumele tranzactionate sunt nesemnificative (doar 563 milioane euro la nivelul intregului an 2007).

In 2007 in Romania s-au tranzactionat proprietati imobiliare comerciale in valoare totala de 1,88 miliarde euro, toti banii provenind de la investitorii straini.

Europa de Nord si Europa de Sud stau cel mai bine, cu scaderi de doar 15%, respectiv 21%, volumele totale tranzactionate fiind de 5,4 miliarde euro, respectiv 4 miliarde.

Europa Centrala are cele mai putine tranzactii, in valoare totala de 868 milioane euro, adica cu 48% mai putin decat in acelasi trimestru corespunzator anului 2007. Singurele state care au inregistrat cresteri chiar in aceste conditii au fost Finlanda, Olanda si Spania, cu 27%, 39% si respectiv 32%.

Cel mai atractiv sector din Romania in primul trimestru al anului este cel al birourilor, 56% din fonduri mergand catre achizia de imobile destinate birourilor, urmat indeaproape de retail cu un procent de 38%. Hotelurile au atras 7% din su mele investite, in timp ce sectorul industrial nu a consemnat tranzactii majore.

"Investitorii au ramas pe primul trimestru din 2008 in asteptare, putine tranzactii importante fiind inregistrate. Pe termen scurt piata nu va inregistra schimbari substantiale, o imbunatatire a conditiilor fiind asteptata pentru partea a doua a anului. Per ansamblu estimarile pentru intreg anul 2008 se mentin la acelasi nivel cu cel consemnat anul trecut, de aproximativ 1.8-2 miliarde euro", spune Costel Florea, Head of capital Markets la Cushman & Wakefield Activ Consulting.

Chiriile vor creste cu cel mult 4%

Pana in prezent, chiriile nu au fost afectate in Europa, cele premium fiind in crestere cu 11% fata de aceeasi perioada a anului trecut (luna de referinta martie). In consecinta, incasarile proprietarilor de bunuri imobiliare comerciale se mentin pe un trend pozitiv. Intrebarea care se pune este daca aceste performante se pot mentine in conditiile in care impactul economic de pe pietele financiare se va resimti in restructurari de personal, limitari de creditare si in prudenta sporita.

"In prezent asteptam o crestere a chirilor de 3-4% pentru anul in curs, in cel mai bun caz" a declarat David Hutchings, Head of European Research la Cushman & Wakefield. "Totusi, o revenire a pietei in 2010 ar putea aduce cu usurinta profituri insemnate investitorilor, in conditiile in care pietele nu sunt inca suprasaturate, iar dezvoltarea pietei este limitata de tendintele actuale de pe pietele financiare, de costurile de constructie si de atitudinea prudenta in fata riscului. Un numar tot mai mare de investitori cu fonduri proprii par pregatiti sa profite de aceasta situatie si sa reintre in piete de indata ce pietele financiare se stabilizeaza. In consecinta, suntem optimisti si increzatori ca piata isi va reveni mai curand decat s-ar crede la prima vedere."

Potrivit lui Michael Rhydderch, Head of the Cross Border Capital Markets la Cushman & Wakefield "Negocierea tranzactiilor dureaza acum mai mult, la fel procesul de due-diligence este mai indelungat. Acolo unde sunt necesare fonduri bancare, o analiza suplimentara din partea bancilor prelungeste tranzactia si adauga nesiguranta cu privire la finalizare."

In acelasi timp, multi proprietari ezita sa accepte ofertele care li se propun. Unii dispun de putine optiuni atractive de re-investire si aleg sa isi mentina pozitiile actuale sau sa extinda durata de viata a fondurilor pe care le detin.

Un scazut tranzactiile cu portofolii mari

Majoritatea pietelor au inregistrat o scadere a activitatii tranzactionale pe masura ce gradul de nesiguranta s-a extins, cu exceptia catorva tari, printre care Austria, Bulgaria, Danemarca si Finlanda, care au inregistrat cresteri fata de aceeasi perioada a anului trecut. Spania si Olanda au inregistrat de asemenea cresteri datorita tranzactiilor cu portofolii mari. In Marea Britanie, dupa caderea pietei din ultimele luni, activitatea in cele din urma s-a stabilizat, performantele primului trimestru din 2008 fiind similare cu cele de la sfarsitul lui 2007.

Oarecum in pofida asteptarilor, cumparatorii trans-nationali sunt cei care si-au redus activitatea cel mai mult – ei realizand o cota de piata de 47% in primul trimestru al lui 2008 comparativ cu o medie de 54% in 2007. Partial, aceasta reflecta scaderea tranzactiilor cu portofolii mari si proprietati simbol, segment dominat de jucatorii internationali. De asemenea, in unele piete, investitorii locali au fost gata sa profite de abordarea mai precauta a jucatorilor internationali.

"Aceasta tendinta ar putea continua in lunile care urmeaza intrucat unii investitori internationali sunt pasivi, asteptand o stabilizare a preturilor chiar in conditiile in care pietele locale nu pot garanta aceste preturi", este de parere Rhydderch.

Totusi, piata se asteapta ca investitorii trans-nationali sa isi faca mai mult simtita prezenta pe masura ce inaintam in 2008. Fondurile germane de tip "opened-ended" deja s-au evidentiat, iar fondurile "sovereign wealth" sunt active in achizitiile directe si in preluarea de actiuni corporatiste.

Potrivit lui Rhydderch, "mai multi investitori de tip "oportunist" isi indreapta atentia spre Europa de Est, avand un interes deosebit pentru Turcia, Rusia si Ucraina. Avand in vedere cresterile fulminante de chirii, in medie cu 30% in anul precedent, interesul investitorilor pentru pietele emergente este mare."

Yield-urile pentru proprietatile premium au crescut in medie cu 0,12% in primul trimestru, aducand o crestere de 0,35 % fata de valorile inregistrate in vara, cea mai mare fiind semnalata pe segmentul birourilor. Pentru proprietatile secundare yield-urile au crescut in aceeasi perioada cu 0,75% pana la 1%. "Se asteapta o crestere de inca 0,15%-0,25% pentru proprietatile "prime" si de 0,5% - 1 % pentru cele secundare, dar putem asista ca de obicei la o exagerare, mai ales luand in calcul riscurile cresterii economice", spune Hutchings. Banii Nostrii