Cele mai valoroase imobile din Romania

Impreuna cu experti imobiliari, am calculat valoarea unor centre comerciale, cladiri administrative si de birouri, hoteluri si institutii de invatamant din intreaga tara.

Suma rezultata echivaleaza cu pretul a 50.000 de apartamente cu trei camere din zona semicentrala a Bucurestiului sau, potrivit datelor Institutului National de Statistica, cu valoarea tuturor constructiilor, private si publice, dintr-un oras de dimensiunile Ploiestiului. Cam o treime din total ii revine Palatului Parlamentului. Cladirea, unica in tara prin dimensiuni (330.000 de metri patrati suprafata construita desfasurata, adica echivalentul a 46 de terenuri de fotbal), finisaje si amplasament, ar putea aduce statului, in cazul unei ipotetice vanzari, circa trei miliarde de euro. Nu mai putin de un miliard de euro ar valora, spun expertii, cei 500.000 de metri patrati de teren situati sub si in jurul imobilului.

Bani grei valoreaza si centrele comerciale de mari dimensiuni, cum ar fi Baneasa Shopping City, Plaza Romania, Bucuresti Mall sau Iulius Center din Cluj (care ar putea fi tranzactionate cu 300-400 de milioane de euro fiecare), dar si Casa Presei Libere (500 de milioane de euro). Aflata in patrimoniul RAPPS, fosta Casa a Scanteii are de circa patru-cinci ori mai mult spatiu pentru birouri decat cele mai mari office building-uri ridicate in ultimii ani in Bucuresti. In plus, terenul aferent - circa 12 hectare intr-una din cele mai cautate zone din Capitala - se adauga la pret.

Dar si monumentele istorice ar aduna sume cu opt zerouri daca ar intra pe piata imobiliara. Palatul Regal din Bucuresti (actualul Muzeu National de Arta), Castelul Peles sau Castelul Bran sunt printre cele mai valoroase proprietati cu „patina“. Trebuie spus, totusi, ca analiza „Capital“ nu a inclus cladiri religioase.

ESTIMARE Cu ajutorul unor experti in evaluarea si tranzactionarea proprietatilor imobiliare, Capital a incercat sa stabileasca ce valoare de piata ar avea, in cazul unor ipotetice vanzari, cele mai importante si impresionante cladiri din Romania.

Atunci cand vrei sa vinzi un apartament sau o casa, primul pas pe care il faci este sa afli cam cu cat se tranzactioneaza, in aceeasi zona, o proprietate similara. Desi la o alta scara, cam acelasi lucru il fac si cei care vor sa instraineze o cladire de birouri sau un centru comercial: se orienteaza dupa pretul incasat pentru imobile cu functii si dotari asemanatoare, eventual ajustandu-l (la fel cum se face si in cazul unei locuinte) in functie de diferente (amplasament, grad de uzura, dotari sau finisaje suplimentare, alte avantaje sau dezavantaje). Asadar, nu e tocmai dificil sa stabilesti, pornind de la afaceri anterioare din domeniu, valoarea unui mall, a unui office building sau chiar si a unei cladiri administrative publice, ce ar putea fi incadrata, pana la urma, la o categorie inferioara a imobilelor de birouri. Nici in cazul hotelurilor nu este foarte dificil de stabilit valoarea. „Gradul de finisare si confort si amplasamentul pot schimba mult datele problemei, ca si dotarile adiacente - galerie comerciala, centru de fitness sau cazinou“, arata Claudia Austreanu, expert al Evalimob.

Nu la fel de simplu este in cazul constructiilor cu adevarat unicat. Desi, teoretic, imobile precum Castelul Peles, Ateneul Roman sau Palatul Parlamentului nu se pot vinde, am decis sa vedem ce pret li s-ar pune pe actuala piata imobiliara din Romania. „Asa cum exista drepturile omului, ar trebui sa existe si drepturile cladirilor. Asadar, sa le acordam egalitate de sanse si sa presupunem ca pot fi tranzactionate toate“, se prinde in joc conf. dr. arh. Daciana Daraban, titulara cursului de „Evaluarea Proprietatii Imobiliare“ de la Universitatea de Arhitectura „Ion Mincu“. „Este clar ca astfel de cladiri nu intra in standardele de evaluare clasice. Exista un aport de prestigiu cultural, care adauga la pret, insa restrange, in acelasi timp, piata, dar si o conotatie istorica si arhitecturala“, spune ea. De exemplu, in cazul Ateneului, valoarea ar putea fi amplificata de statutul sau de emblema sau de acustica foarte buna a salii principale.

„La astfel de cladiri reprezentative, nu se aplica metode de calcul la metrul patrat. Una din cai ar putea fi evaluarea bucata cu bucata a tuturor elementelor componente, mai ales a celor decorative, si apoi sa se faca totalul“, afirma evaluatorul imobiliar Cristian Toader.

Agentia imobiliara, selectionata prin licitatie

Daca in Romania au avut loc, pana in prezent, mai multe afaceri imobiliare de peste 100 de milioane de euro, doar doua cladiri importante de patrimoniu au fost tranzactionate: Palatul CEC, cumparat de Primaria Capitalei, si Castelul Bran, despre care presa a scris ca ar fi fost vandut de noul proprietar, membru al casei de Habsburg, unei firme americane.

Nu trebuie uitat ca vanzarea unei cladiri valoroase, fie ea monument istoric sau nu, se face, in cele mai multe cazuri, prin intermediul unor experti imobiliari. „Se organizeaza o licitatie, la care sunt invitate mai multe agentii, care fac oferte cuprinzand nivelul de comision solicitat, dar si detalii privind modalitatile de reclama si cine va suporta costurile acesteia“, explica Simona Costache, directorul general al Perfect Casa. Ea spune ca, in cazul ipotetic in care un monument renumit ar fi scos la vanzare, ar accepta sa lucreze chiar si pentru un comision mai mic, avand in vedere ca o astfel de tranzactie promoveaza si agentia imobiliara. „Oricum, in primul rand ne-ar interesa o evaluare profesionista, pentru a vedea daca pretul solicitat este realist“, conchide ea.

CONSTRUCTIILE NOI, MAI PRETUITE

Sase din cele mai valoroase zece cladiri din Romania sunt centre comerciale aparute pe harta marilor orase (Bucuresti, Cluj si Constanta) in ultimul deceniu. In top se mai afla un centru comercial modern, grefat pe trupul unui magazin universal „socialist“, precum si trei cladiri administrative. Doua din acestea dateaza tot din perioada dictaturii comuniste.

IMPRESIONANT

8,8 miliarde de euro este valoarea cumulata a celor mai importante 50 de cladiri din Romania (centre comerciale, birouri si cladiri administrative, unitati de invatamant, muzee etc.).

Capitala imobilelor de top

Majoritatea cladirilor scumpe se afla in Bucuresti. Aici au avut loc cele mai mari investitii imobiliare, iar preturile pietei de profil ajung la niveluri occidentale.
Cea mai valoroasa cladire din Romania este, de departe, Palatul Parlamentului. Situata pe locul doi in lume ca suprafata desfasurata, constructia are 1.000 de incaperi, din care 30 de sali de diferite dimensiuni (cea mai mare avand peste 2.000 de metri patrati). Portivit calculelor noastre, daca ar fi, prin absurd, scoasa la vanzare, pretul obtinut ar trebui sa fie de cel putin trei miliarde de euro.

Urmeaza, la mare distanta, o cladire de birouri datand de mai bine de jumatate de secol si aflata intr-o stare nu tocmai grozava. Totusi, prin amplasament si dimensiuni, Casa Presei ar putea valora jumatate de miliard de euro. In ceea ce priveste centrele comerciale, Plaza Romania si Bucuresti Mall, ambele din Capitala, au cam aceeasi suprafata construita (intre 99.000 si 105.000 metri patrati), iar terenul liber aferent are aproximativ aceleasi dimensiuni. Tinand cont de pretul la care s-a tranzactionat, in 2006, City Mall (tot in Bucuresti, 103 milioane de euro pentru 38.000 de metri patrati fara teren liber), dar si cel al terenului in Drumul Taberei si Vitan, se poate estima ca valoarea lor de piata se invarte in jurul a 300 milioane de euro. Cam la aceeasi suma ar putea fi evaluat si Iulius Mall din Cluj, in timp ce Unirea Shopping Center, din centrul Capitalei, ar fi cu 50 milioane de euro mai ieftin. Spre deosebire de Baneasa Shopping City, care ar putea costa cam 400 milioane de euro.
Pe urmatoarele locuri in clasament se situeaza o cladire istorica si alte doua centre comerciale. Este vorba de Palatul Regal din Bucuresti (actualul Muzeu National de Arta), evaluat la 275 de milioane de euro, de Polus Center din Cluj si de cel omonim din Constanta, care s-au vandut cu 210 milioane de euro, respectiv 185 de milioane de euro.

Charles de Gaulle Plaza a fost vandut cu 80 de milioane de euro, dar ar putea valora azi cu cel putin 30% mai mult, in timp ce alte cladiri de birouri din Capitala, cum ar fi Bucharest Financial Plaza sau Tower Center ar putea costa cam 90 de milioane de euro. Hotelul Intercontinental a fost evaluat de DTZ Echinox la 70 milioane de euro, sume asemanatoare putand figura si in dreptul Sofitel, Howard Johnson sau RIN Grand Hotel.

Daca, prin absurd, ar fi scos la vanzare, Palatul Victoria, in care se afla sediul Guvernului, ar putea costa, cu cei 5.000 de metri patrati de teren si 26.000 de metri patrati construiti, cam 60-70 de milioane de euro. Sume impresionante au fost calculate si pentru Tribunalul Bucuresti (fostul magazin Junior - cam 70 milioane de euro), cladirea centrala a Universitatii din Craiova (circa 50-60 de milioane de euro), Facultatea de Stiinte Economice din Cluj (in jur de 50 de milioane de euro), sediul Universitatii din Iasi (cam 40 de milioane de euro) sau cladirea Garii de Nord (circa 75 de milioane de euro). Muzeul de Istorie din Bucuresti ar costa si el vreo 40 de milioane de euro, in timp ce Primaria a platit pentru Palatul CEC suma de 24 de milioane de euro in 2006.

LISTA CONTINUA

Cu valori estimate la cel putin cateva zeci de milioane de euro au mai fost identificate: sediul Academiei Romane, Ministerul de Interne (fostul Senat), IGP (fostul MI), Iulius Mall Timisoara, Universitatea din Bucuresti, Ministerul Apararii, Aeroportul Otopeni, Teatrul National sau Radisson SAS.

Palatul Parlamentului
3 miliarde euro

Un metru patrat construit ar putea valora chiar si 6.000 de euro, datorita finisajelor exceptionale si inaltimii medii de sapte metri pe nivel. Si sunt nu mai putin de 330.000 mp. La cele circa doua miliarde de euro rezultate, se adauga valoarea terenului, 50 de hectare in mijlocul Bucurestiului, adica inca aproximativ un miliard.

Casa Presei
500 milioane euro

Cu 175.000 de metri patrati construiti si 126.000 de metri patrati de teren, valoarea celei mai mari cladiri de birouri din Romania ar putea depasi jumatate de miliard de euro.

Palatul Regal
275 milioane euro

Cladirea ce adaposteste astazi Muzeul National de Arta a ajuns la forma actuala dupa nenumarate extinderi si transformari in secolele XIX si XX. Are o amprenta la sol de 11.000 m, aproape 71.000 mp suprafata desfasurata, iar terenul aferent masoara 2,2 hectare.

Castelul Peles
150 milioane euro

Arhitectura, finisajele si dotarile exceptionale, cadrul natural deosebit, si, nu in ultimul rand, istoria si notorietatea sa ar putea face ca domeniul Peles sa fie printre cele mai valoroase din lume.

Ministerul transporturilor
150 milioane euro

Desi sunt departe de finisajele dintr-o cladire clasa A, cei 74.000 de metri patrati ai cladirii situate vizavi de Gara de Nord au potentialul de a se transforma in spatii moderne de birouri.

Iulius Mall
300 milioane euro

Cel mai mare centru comercial din Cluj are 147.000 mp suprafata desfasurata si 2.000 de locuri de parcare subterane si exterioare.

Hotel Marriott
150 milioane euro

Hotel de cinci stele cu 402 camere, galerie comerciala de 2.300 mp, 12.000 mp de birouri, cazino, centru spa si fitness, la cativa pasi de Palatul Parlamentului.

Palatul Culturii
100 milioane euro

Inaugurata in 1926, cladirea de 36.000 mp din centrul Iasiului are 300 de camere si gazduieste, in prezent, Complexul Muzeal „Moldova“.

Unirea S.C.
250 milioane euro

Cel mai mare magazin universal din Romania ofera 84.000 de metri patrati de spatii comerciale in plin centru al Capitalei.

Plaza Romania
310 milioane euro

104.000 mp construiti si o parcare de circa doua hectare. City Mall s-a vandut, in 2006, cu 2.700 euro/mp, iar terenul in zona costa cam 1.500 de euro.

America House
135 milioane euro

Vandut in august 2007 pentru 120 de milioane de euro, blocul de birouri din Piata Victoriei (suprafata totala - 40.000 mp) s-a scumpit cu cel putin 10%.

Bucuresti Mall
300 milioane euro

Si mallul din Vitan are o parcare exterioara impresionanta, plus una supraetajata. Dar ce conteaza cu adevarat sunt cei 99.000 mp dedicati cumparaturilor.

Castelul Bran
100 milioane euro

Aceasta este suma cu care proprietarii castelului l-ar fi vandut unei companii americane in 2007. Revista Forbes l-a evaluat la 140 de milioane de dolari.

BRD Tower
110 milioane euro

O investitie de circa 50 de milioane de euro, cladirea valoreaza, in prezent, de cel putin trei ori mai mult, avand in vedere preturile birourilor din zona Piata Victoriei. Capital