Repere de pret confuze pe piata apartamentelor vechi

Considerate de analisti „cenusaresele“ rezidentialului, apartamentele vechi continua sa se vanda, iar preturile cresc periodic. Valoarea acestora a pierdut insa, de mult, contactul cu realitatea.

Brokerul imobiliar Cristian Farcas, de la agentia de consultanta in real estate City Expert, spune ca a intermediat, recent, vanzarea unui apartament vechi cu doua camere, amplasat intr-un bloc din apropierea Pietei Unirii din Capitala, pe bulevardul Decebal. Suma de achizitie a fost de 180.000 de euro. Acelasi apartament are o valoare de impozitare, potrivit evaluarilor anuale ale Societatii Generale a Expertilor Tehnici (SGET), de maximum 109.000 de euro. Si asta doar in cazul in care este construit dupa 1990 si are imbunatatiri.

Desi expertiza SGET nu poate fi o baza de raportare, conform directorului SGET, Gheorghe Florea, fiind destinata notarilor, pentru ca acestia sa poata calcula diferitele taxe aplicate tranzactiilor imobiliare, diferenta de aproape 80.000 de euro este ingrijoratoare. Ea poate reprezenta un indiciu in ceea ce priveste instalarea unei „bule imobiliare“ pe piata apartamentelor vechi.

Sustinute de cerere, care apare, pentru majoritatea celor implicati, ca fiind doar potentiala, dar si de alte mecanisme mai putin oneste, preturile locuintelor din imobilele vechi au crescut, anul trecut, cu pana la 5.000 de euro lunar. „E greu de spus daca ne aflam intr-o bula imobiliara. Cred ca preturile pentru apartamentele vechi sunt umflate artificial, dar in mod normal, daca se vor livra odata pe piata proiectele noi de care se vorbeste atat, probabil ca situatia se va regla, in sensul ca cererea pentru apartamentele vechi va scadea si se va indrepta catre cele noi“, spune, pentru Capital, Sorin Lacusta, senior real estate broker in cadrul departamentului de vanzari rezidentiale al companiei imobiliare Regatta. Urmand logica sa, scaderea cererii ar urma sa conduca, pana la urma, si la diminuarea preturilor cerute pentru apartamentele vechi. In cazul celor cu doua camere, acestea au inceput sa treaca de 100.000 de euro in majoritatea zonelor bune din Capitala.

Analistul imobiliar Radu Zilisteanu nu crede ca sunt intrunite toate conditiile ca piata sa intre intr-o bula imobiliara. „E drept ca unii cred ca am intrat intr-un bubble imobiliar. Eu nu sunt foarte convins de acest lucru. Ganditi-va numai la investitiile care se anunta. Chiar credem ca acei dezvoltatori baga atatia bani intr-un sector aflat in pragul colapsului? E drept ca pe piata apartamentelor vechi ar putea sa apara scaderi de preturi, dar asa ar fi si normal“, crede acesta.

Expertiza SGET se realizeaza in urma unei evaluari bazate pe criterii concrete ce tin de zona, etaj, imbunatatiri si vechime a imobilului. Preturile ce apar in aceste expertize stabilesc valoarea minima de impozitare a locuintelor, in cazul vanzarii preturile fiind invariabil cu cel putin 30% mai mici decat preturile reale de vanzare.

Concurenta intarziata din partea proiectelor noi

Cat de aproape sunt, insa, preturile cerute si, de multe ori, obtinute pentru locuintele din blocurile vechi? Cert este ca cerere exista si ca acestea se vand, iar avantajul lor suprem e disponibilitatea imediata. Mai mult, cu ce alta oferta concreta se pot confrunta aceste preturi in conditiile in care locuintele din proiectele noi nu sunt finalizate? „Romanii prefera sa se mute imediat si nu vor sa astepte cateva luni sau cativa ani, asa cum se intampla in cazul apartamentelor din noile ansambluri rezidentiale. Insa, devine absurd ca, de exemplu, se poate gasi in Corbeanca un apartament cu trei camere la mai putin de 100.000 de euro, deci mai ieftin decat unul cu doua camere din Drumul Taberei sau Titan“, afirma Sorin Lacusta.

Despre apartamentele vechi, opiniile raman impartite. Cei care vand spera ca preturile sa creasca, iar cei care cumpara sustin aceste majorari prin simpla achizitie, desi, evident, isi doresc ca sumele cerute sa fie mai mici. Toata piata apartamentelor vechi se afla, astfel, intr-un cerc vicios. Solutia pare a fi una singura. „Finalizarea ansamblurilor de locuinte noi se amana la nesfarsit si acest lucru sustine scumpirile locuintelor vechi. Anul trecut, au fost livrate sub 1.000 de apartamente noi. Ce inseamna asta pentru piata? Absolut nimic. Cand vom putea vedea oferte serioase atunci vom putea vorbi de modificari pe piata“, declara Radu Zilisteanu.

Un motiv de scadere a cererii, si, respectiv, a preturilor ar putea fi noile regelmentari ale BNR, care au determinat unele banci comerciale sa limiteze posibilitatile de obtinere a unui credit ipotecar. Cresterea dobanzii de referinta sau micsorarea gradului de indatorare sunt masuri care pot frana, intr-o oarecare masura, achizitiile si conduce la o stagnare a pietei. Pe de alta parte, respectand traseul curent, preturile cerute pentru apartamentele noi ar putea, in absenta unei concurente concrete din partea celor noi, sa se majoreze si in acest an cu 10%-30%.

«Cred ca preturile pentru apartamentele vechi sunt umflate artificial...» Sorin Lacusta, senior real estate broker Regatta. Capital