Numarul autorizatiilor pentru cladiri rezidentiale a scazut cu 9,1%

Numarul de autorizatii de constructie pentru cladiri rezidentiale a ajuns in prima luna a anului 2008 la 2.411, in scadere cu 9,1 % fata de aceeasi perioada a anului precedent, potrivit Institutului National de Statistica (INS).

Potrivit INS, in luna ianuarie 2008, s-au eliberat pentru cladiri rezidentiale, 2.411 autorizatii de construire, din care 66,7% sunt pentru zona rurala si 33,3% pentru zona urbana.

Distributia in profil regional evidentiaza o tendinta de scadere a numarului de autorizatii de construire eliberate pentru cladiri rezidentiale in regiunile de dezvoltare Nord-Est ( -147 autorizatii ), Sud-Est ( -111 autorizatii ), Sud-Muntenia ( -96 autorizatii ), Sud-Vest Oltenia ( -41 autorizatii ), Vest ( -23 autorizatii ) si Centru ( -4 autorizatii ).

In restul regiunilor de dezvoltare s-au inregistrat cresteri ale numarului de autorizatii de construire eliberate pentru cladiri rezidentiale.

Numarul de autorizatii de constructie pentru cladiri rezidentiale a ajuns anul trecut la 56.618, in crestere cu 10,9% fata de 2006.

In 2007 s-au inregistrat cresteri ale numarului de autorizatii in majoritatea regiunilor de dezvoltare. Cele mai importante cresteri s-au localizat in Bucuresti–Ilfov, unde numarul autorizatii a crescut cu 1.355, in zona Centru cu 1.233 mai multe, Vest cu 976 autorizatii, Nord-Vest cu 825 autorizatii si Sud-Muntenia cu 743 autorizatii. Wall-street

Hercesa: Dupa investitii in terenuri, ne concentram pe dezvoltare

Spaniolii de la Hercesa isi propun ca anul acesta sa inceapa lucrarile de constructie la inca doua proiecte rezidentiale in Capitala.

Compania spaniola Hercesa, prezenta pe piata locala din anul 2004, este implicata in dezvoltarea mai multor proiecte rezidentiale in Capitala, precum si in reabilitarea fostul hotel Cismigiu, care va fi transformat intr-un imobil de aparthotel.

"Incercam sa fim implicati in toate etapele dezvoltarii imobiliare. In plus, este si mai rapid dar si mai ieftin in acest mod", afirma Alejandro Solano, directorul general al Hercesa Romania, intr-un interviu acordat revistei Business Construct. Spaniolii au in Romania 21 de angajati, numarul acestora urmand sa creasca simtitor, pe masura ce vor incepe lucrarile la toate proiectele din portofoliul Hercesa. "Cand am inceput activitatea, eram patru oameni, iar la inceputul lui februarie eram 18, cu trei mai putin decat in prezent.

Firma are in Spania peste 500 de angajati care ne sustin la randul lor activitatea", spune Solano.

Cel mai avansat proiect al companiei este ansamblul rezidential Vivenda Residencias, dezvoltat in Titan, la care lucrarile de constructie au inceput in luna decembrie a anului trecut.

Terenul din Titan pentru acest proiect a fost cumparat in anul 2005, lotul fiind compus din doua bucati de cate trei hectare fiecare. Vivenda va cuprinde 1.400 de locuinte, dezvoltate in mai multe etape.

Firma s-a concentrat in primii trei ani pe stabilirea biroului local, studierea pietei si achizitiile de terenuri, in fiecare an fiind cumparata o noua proprietate. "In 2007 am inceput activitatea in fata publicului prin inceperea constructiilor si a vanzarilor la proiectul Vivenda, iar in acest an ne propunem sa mai lansam alte doua proiecte, atat pe partea de vanzari, cat si pe cea de constructie".

Dupa ce in primul an de pe piata - 2004 - Hercesa a cumparat Hotelul Cismigiu din centrul Capitalei si in 2005 a preluat terenul din Titan, achizitiile au continuat si in 2006, cand a fost cumparat terenul fabricii Spicul din zona Grozavesti, pentru ca anul trecut sa fie cumparat cel mai mare lot din portofoliul spaniolilor, in Ghencea, cu o suprafata de 13,2 hectare. "Cele patru proprietati au implicat investitii initiale de 60 de milioane de euro. Vom continua sa facem achizitii si ne concentram pe zonele in care este cerere mare si venituri pe masura", spune Solano.

Dezvoltarea celor patru proiecte din portofoliul Hercesa implica investitii totale de circa 600 de milioane de euro, dezvoltarile urmand sa cuprinda un total de aproape 6.000 de locuinte, conform planurilor initiale ale companiei.

Pe terenul de 13,2 hectare din Ghencea, detinut in coproprietate cu Bluehouse Capital, va fi dezvoltat cel mai mare proiect al Hercesa, format din circa 3.500 de locuinte, in timp ce pe terenul fabricii Spicul vor fi construite circa 800 de apartamente.

Cel mai mic, dar poate cel mai complicat proiect al Hercesa este cel al Hotelului Cismigiu, aflat in portofoliul companiei de mai bine de trei ani.

"Am supraestimat valoarea cladirii si a trebuit sa schimbam planul initial", spune Solano. Firmele de dezvoltare imobiliara din Spania sunt printre cei mai importanti dezvoltatori de spatii rezidentiale de pe piata locala, jucatori precum Grupo Lar, Fadesa sau Gea Prasa. Ziarul Financiar

Repere de pret confuze pe piata apartamentelor vechi

Considerate de analisti „cenusaresele“ rezidentialului, apartamentele vechi continua sa se vanda, iar preturile cresc periodic. Valoarea acestora a pierdut insa, de mult, contactul cu realitatea.

Brokerul imobiliar Cristian Farcas, de la agentia de consultanta in real estate City Expert, spune ca a intermediat, recent, vanzarea unui apartament vechi cu doua camere, amplasat intr-un bloc din apropierea Pietei Unirii din Capitala, pe bulevardul Decebal. Suma de achizitie a fost de 180.000 de euro. Acelasi apartament are o valoare de impozitare, potrivit evaluarilor anuale ale Societatii Generale a Expertilor Tehnici (SGET), de maximum 109.000 de euro. Si asta doar in cazul in care este construit dupa 1990 si are imbunatatiri.

Desi expertiza SGET nu poate fi o baza de raportare, conform directorului SGET, Gheorghe Florea, fiind destinata notarilor, pentru ca acestia sa poata calcula diferitele taxe aplicate tranzactiilor imobiliare, diferenta de aproape 80.000 de euro este ingrijoratoare. Ea poate reprezenta un indiciu in ceea ce priveste instalarea unei „bule imobiliare“ pe piata apartamentelor vechi.

Sustinute de cerere, care apare, pentru majoritatea celor implicati, ca fiind doar potentiala, dar si de alte mecanisme mai putin oneste, preturile locuintelor din imobilele vechi au crescut, anul trecut, cu pana la 5.000 de euro lunar. „E greu de spus daca ne aflam intr-o bula imobiliara. Cred ca preturile pentru apartamentele vechi sunt umflate artificial, dar in mod normal, daca se vor livra odata pe piata proiectele noi de care se vorbeste atat, probabil ca situatia se va regla, in sensul ca cererea pentru apartamentele vechi va scadea si se va indrepta catre cele noi“, spune, pentru Capital, Sorin Lacusta, senior real estate broker in cadrul departamentului de vanzari rezidentiale al companiei imobiliare Regatta. Urmand logica sa, scaderea cererii ar urma sa conduca, pana la urma, si la diminuarea preturilor cerute pentru apartamentele vechi. In cazul celor cu doua camere, acestea au inceput sa treaca de 100.000 de euro in majoritatea zonelor bune din Capitala.

Analistul imobiliar Radu Zilisteanu nu crede ca sunt intrunite toate conditiile ca piata sa intre intr-o bula imobiliara. „E drept ca unii cred ca am intrat intr-un bubble imobiliar. Eu nu sunt foarte convins de acest lucru. Ganditi-va numai la investitiile care se anunta. Chiar credem ca acei dezvoltatori baga atatia bani intr-un sector aflat in pragul colapsului? E drept ca pe piata apartamentelor vechi ar putea sa apara scaderi de preturi, dar asa ar fi si normal“, crede acesta.

Expertiza SGET se realizeaza in urma unei evaluari bazate pe criterii concrete ce tin de zona, etaj, imbunatatiri si vechime a imobilului. Preturile ce apar in aceste expertize stabilesc valoarea minima de impozitare a locuintelor, in cazul vanzarii preturile fiind invariabil cu cel putin 30% mai mici decat preturile reale de vanzare.

Concurenta intarziata din partea proiectelor noi

Cat de aproape sunt, insa, preturile cerute si, de multe ori, obtinute pentru locuintele din blocurile vechi? Cert este ca cerere exista si ca acestea se vand, iar avantajul lor suprem e disponibilitatea imediata. Mai mult, cu ce alta oferta concreta se pot confrunta aceste preturi in conditiile in care locuintele din proiectele noi nu sunt finalizate? „Romanii prefera sa se mute imediat si nu vor sa astepte cateva luni sau cativa ani, asa cum se intampla in cazul apartamentelor din noile ansambluri rezidentiale. Insa, devine absurd ca, de exemplu, se poate gasi in Corbeanca un apartament cu trei camere la mai putin de 100.000 de euro, deci mai ieftin decat unul cu doua camere din Drumul Taberei sau Titan“, afirma Sorin Lacusta.

Despre apartamentele vechi, opiniile raman impartite. Cei care vand spera ca preturile sa creasca, iar cei care cumpara sustin aceste majorari prin simpla achizitie, desi, evident, isi doresc ca sumele cerute sa fie mai mici. Toata piata apartamentelor vechi se afla, astfel, intr-un cerc vicios. Solutia pare a fi una singura. „Finalizarea ansamblurilor de locuinte noi se amana la nesfarsit si acest lucru sustine scumpirile locuintelor vechi. Anul trecut, au fost livrate sub 1.000 de apartamente noi. Ce inseamna asta pentru piata? Absolut nimic. Cand vom putea vedea oferte serioase atunci vom putea vorbi de modificari pe piata“, declara Radu Zilisteanu.

Un motiv de scadere a cererii, si, respectiv, a preturilor ar putea fi noile regelmentari ale BNR, care au determinat unele banci comerciale sa limiteze posibilitatile de obtinere a unui credit ipotecar. Cresterea dobanzii de referinta sau micsorarea gradului de indatorare sunt masuri care pot frana, intr-o oarecare masura, achizitiile si conduce la o stagnare a pietei. Pe de alta parte, respectand traseul curent, preturile cerute pentru apartamentele noi ar putea, in absenta unei concurente concrete din partea celor noi, sa se majoreze si in acest an cu 10%-30%.

«Cred ca preturile pentru apartamentele vechi sunt umflate artificial...» Sorin Lacusta, senior real estate broker Regatta. Capital

2008, anul corectiilor la pretul caselor?

Pretul locuintelor de pe piata imobiliara din Romania ar putea suferi anumite corectii in acest an, sub forma de scaderi usoare pe anumite perioade, pe fondul crizei financiare globale, care a avut repercusiuni si in mediul de afaceri roman, a declarat Sergiu Oprescu, presedintele executiv al Alpha Bank Romania, in cadrul seminarului “Cum schimba miliardele de euro de pe plansa fata oraselor?”, organizat de Business Standard in parteneriat cu agentia imobiliara Casa Voastra si sponsorizat de casa de avocatura Schoenherr si Asociatii.

Potrivit lui Oprescu, criza de lichiditate si volatilitatea cursului valutar din Romania de la inceputul lui 2008 se va reflecta si asupra creditului ipotecar. Doar 10-12% din totalul populatiei pot accesa credite pentru locuinte, spune Ioan Bejan, directorul de dezvoltare al Raiffeisen Banca pentru Locuinte. Doar 0,5-0,8% dintre romanii imprumutati au probleme in a-si plati ratele lunare la banca ulterior accesarii creditului.

Capitala Romaniei este pe ultimul loc, in tara, la numarul de locuinte noi la mia de locuitori, a declarat ieri Ioan Bejan, director de dezvoltare al Raiffeisen Banca pentru Locuinte, la seminarul “Cum schimba miliardele de euro de pe plansa fata oraselor”, organizat de Business Standard. In Bucuresti se livreaza anual 1,2-1,3 locuinte la mia de locuitori, fata de 1,7 - media la nivel de tara, si 4,8 locuinte la mia de locuitori - media europeana. Nici una dintre tarile vecine nu livreaza mai putin de trei locuinte pe an la mia de locuitori. Romania este pe ultimul loc in Uniunea Europeana si in ceea ce priveste suprafata locuibila. Aceasta este sub 20 de metri patrati pe cap de locuitor.

Majoritatea romanilor sunt proprietari, in timp ce in vestul Europei, intre 35% si 55% dintre locuitori stau cu chirie. In prezent, Romania dispune de 380 de unitati locative la mia de locuitori, in timp ce media europeana este de 470 de locuinte la mia de locuitori. Necesarul locativ identificat de jucatorii din piata se ridica la circa un milion de unitati locative.

CERERE

“Problema este ca cererea solvabila este de doar 12% din cele un milion de locuinte la nivel de tara”, a mentionat Ion Radu Zilisteanu, purtator de cuvant al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI). Din cererea solvabila fac parte, in principal, romanii din clasa medie. Marian Micu, directorul general al agentiei imobiliare Casa Voastra, a identificat clasa medie ca fiind romanii cu venituri ce nu depasesc 1.200 de euro.

Piata imobiliara romaneasca este afectata de lipsa infrastructurii, precum si de capacitatea redusa a constructorilor, motive care vor mentine ridicate preturile apartamentelor in urmatorii doi-patru ani, a declarat Reuven Havar, CEO al dezvoltatorului israelian AFI Europe Romania.

“Nu exista o putere a constructorilor nici pe piata privata, nici pe cea publica si, in plus, dezvoltatorii se lovesc de numeroase restrictii referitoare la retelele de drumuri si de electricitate. Aceste probleme au efecte dramatice asupra proiectelor aflate in curs de derulare”, a afirmat Havar. El a precizat ca, in absenta unor solutii pentru infrastructura, exista riscul ca zeci de proiecte imobiliare anuntate sau aflate in desfasurare sa nu mai fie construite sau sa sufere amanari foarte mari ale termenelor de finalizare.

Preturi

Potrivit lui Antonio Zarnescu, directorul comercial al GEA Prasa Internacional, in 2006, valoarea lucrarilor de constructii, incluzand piata neagra si constructiile in regie proprie, s-a apropiat de 12 miliarde euro, din care valoarea lucrarilor executate in antrepriza reprezinta aproximativ 79%.

“Avand in vedere cresterea prognozata a preturilor la materiale de constructii si la manopera, necesarul de investitii pentru a acoperi cererea actuala ajunge la circa 70-100 miliarde euro”, sustine Zarnescu.

Deocamdata, o treime din totalul cererii de apartamente vine din partea fondurilor de investitii, care vor sa exploateze decalajul dintre cerere si oferta, lucru care, in timp, ar putea adanci dezechilibrul de pe piata, a adaugat reprezentantul Alpha Bank. Din perspectiva Ministerului Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor (MDLPL), legislatia deficitara din domeniul urbanismului afecteaza in mod dezastruos dezvoltarea businessului imobiliar.

“O ducem foarte prost in domeniul legislatiei urbanismului, care, nefiind parte a acquis-ului comunitar, a fost complet neglijata, ceea ce a dus la o oarecare libertate preferata uneori de dezvoltatori”, a afirmat Gheorghe Patrascu, directorul general al directiei de dezvoltare regionala a MDLPL. Sebastian Gutiu, managing partner la casa de avocatura Schoenherr si Asociatii, se asteapta, in perioada ce urmeaza, la asocieri tot mai dese intre proprietarii de teren si dezvoltatori, pentru noi constructii imobiliare.

High-light

-In Bucuresti, se livreaza anual 1,2-1,3 locuinte la mia de locuitori
-Pretul locuintelor va suferi anumite corectii in 2008, sub forma de scaderi usoare ale pretului pe anumite perioade
-Piata imobiliara romaneasca este afectata de lipsa infrastructurii si a consctructorilor de
-Necesarul de investitii in locuinte, pentru a acoperi cererea actuala, ajunge la circa 70-100 miliarde euro

"Exista riscul ca zeci de proiecte sa nu mai fie construite sau sa sufere amanari ale termenelor de finalizare" Reuven Havar CEO AFI Europe

"Cererea solvabila pentru credite ipotecare este de doar 12% din necesarul de un milion de locuinte" Ion Radu Zilisteanu purtator de cuvant la ARAI.

Pretul mare al locuintelor vechi, influentat de nefinalizarea la timp a proiectelor noi

Pretul mare si uneori speculativ al locuintelor vechi este sustinut printre altele de nefinalizarea la timp a proiectelor noi anuntate pe piata, de nivelul ridicat al cererii, dar si de unele aspecte financiare cum ar fi cursul valutar si dobanzile, sustine presedintele ANEVAR, Adrian Vascu.

"Infuzia de bani din partea bancilor si oferta larga a creditelor au sustinut cresterea preturilor pe piata imobiliara. In acelasi timp, raritatea locuintelor, dorinta si puterea efectiva de cumparare, nivelul cererii, durata necesara finalizarii unui proiect imobiliar si anumite aspecte financiare au sustinut pretul ridicat al locuintelor vechi", a declarat, marti, presedintele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR) la un seminar pe teme imobiliare.

Acesta a mai spus ca nerealizarea proiectelor noi pe anul 2007 a fost in proportie de circa 40%, iar populatia este tot mai disperata sa se mute intr-o casa proprie.

"In conditiile in care o parte din apartamentele noi nu sunt finalizate la timp, iar romanii vor cu tot dinadinsul sa fie proprietari si sa isi cumpere o locuinta, singura varianta a ramas piata caselor vechi. In timp, aceasta situatie se va schimba", este de parere Adrian Vascu.
Potrivit directorului ANEVAR, puterea de cumparare, certificatul de performanta energetica, exigenta cumparatorilor, moficarea ofertei si evenimentele de pe piata bancara vor influenta valoarea pretului apartamentelor vechi in timp.

"Cei care au cumparat locuinte au avut in vedere si echilibru relativ intre chirie si rata lunara in cazul contractarii unei locuinte. Multi au ales sa sustina rata care era relativ egala sau chiar mai mica decat chiria pana in prezent. Totusi, sunt convins ca odata cu scumprea creditelor si implicit cu cresterea ratelor, chiriile nu vor avea aceeasi crestere, iar multi se vor reorienta", a adaugat reprezentantul ANEVAR.

Vascu mai spune ca pe viitor este posibila o plafonare a preturilor de vanzare a proprietatilor vechi datorita redefinirii segmentului cererii de locuinte de pe aceasta piata.

Potrivit acestuia, printre asa-zisele defecte ale apartamentelor vechi se numara cheltuielile mari de intretinere, cheltuielile ridicate de reparatii, dar si suprafatele inadecvate. "Clasa medie va face tot mai multe investitii pe piata imobiliara ceea ce va duce la plafonarea locuintelor vechi si implicit a preturilor pentru acestea", este de parere presedintele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania. Wall-street