Mai puţine credite pe piaţa europeană

Băncile au înăsprit condiţiile de creditare pentru companii şi persoane fizice individuali şi vor continua să o facă şi în următoarele trei luni, arată ultimul raport al Băncii Centrale Europene (BCE).
Analiştii spun că aceste date ar putea determina oficialii BCE să reducă din nou dobânda de referinţă. Înăsprirea condiţiilor de acordare a împrumuturilor, dar şi scăderea cererii sugerează că problemele care au afectat în ultimul timp piaţa financiară încep să aibă deja un impact asupra economiei reale.
Studiul, care cuprinde 89 de instituţii financiare, arată că disponibilitatea băncilor de a credita va continua să scadă, atât în cazul companiilor, cât şi al persoanelor fizice, pe fondul înrăutăţirii perspectivelor economice. Procentajul net al băncilor care au spus că şi-au înăsprit condiţiile de creditare în ultimul trimestru al lui 2007 a crescut la 41%, de la 31%, cât era în octombrie.
Banca Centrală Euro­peană a refuzat până acum să urmeze exemplul Rezervelor Federale ale SUA şi Băncii Centrale a Angliei, care au redus dobânzile de referinţă pentru a stimula economia americană şi, respectiv, cea britanică.
În zona euro, dobânda de referinţă a rămas la 4%, dar ultimele rezultate îi adâncesc dilema preşedintelui BCE, Jean-Claude Trichet. Alarmat de nivelul actual al inflaţiei, Trichet spune că spaţiul pentru manevre este limitat deoarece pretenţiile salariale din ţările europene menţin preţurile sub presiune. Pe de altă parte, o scădere a creditării ameninţă investiţiile companiilor, spun specialiştii.

A scăzut cererea de credite pentru case

"Acesta este încă un cui în sicriul planurilor BCE de a mări dobânda de referinţă. BCE nu se poate uita cu ochelari de cal numai la inflaţie şi să nu ia în considerare încetinirea ritmului de creştere economică", spune Marco Kramer, specialist pe economie europeană la Unicredit Markets & Investments din Munchen, citat de Bloomberg. În luna decembrie a anului trecut, Banca Centrală Europeană şi-a revizuit în scădere estimarea privind creşterea economică a zonei euro, pentru 2008, de la 2,6 la 2%.
Băncile europene au mai raportat şi o înăsprire a condiţiilor de creditare pentru persoanele fizice care vor să-şi achiziţioneze locuinţe, dar şi o scădere considerabilă a cererii. Acest lucru reflectă probabil şi o încetinire a activităţii pe pieţele imobiliare din regiune, care începuse înainte ca criza globală a creditelor să ia amploare, în august anul trecut. (Alexandra Diaconu). Adevarul

Cât de aproape suntem de o criză a creditelor?

Cel puţin din punct de vedere teoretic, dacă rata acoperă 70% din veniturile familiei, o majorare de dobândă va afecta semnificativ bunăstarea membrilor ei. Şi de aici, e numai un pas până la intrarea în incapacitate de plată, urmată de scoaterea la vânzare a imobilului ipotecat, în cazul creditelor ipotecare. Un astfel de scenariu este în multe privinţe asemănător cu ceea ce s-a întâmplat anul trecut în Statele Unite. Aşa că, cel puţin teoretic, piaţa autohtonă a creditelor ipotecare ar putea intra în criză în următorii ani.
În opinia lui Cătălin Măciucă, dealer la MKB Romexterra Bank, situaţia se prezintă însă diferit faţă de contextul american. "Avem în primul rând de-a face cu două pieţe foarte diferite. În România, creditele ipotecare nu deţin o pondere ridicată în volumul creditului intern, în timp ce piaţa de profil americană este matură. În plus, pe piaţa românească, spre deosebire de cea de peste Ocean, nu se vând şi nici nu se cumpără ipoteci. În Statele Unite, instituţii precum Merrill Lynch, care tranzacţionează ipoteci, au fost primele care au resimţit criza", spune Măciucă.
Reprezentantul MKB apreciază şansele de manifestare a unei asemenea crize în următorul an la sub 1% şi 20% în următorii ani: "În plus, trebuie să avem în vedere condiţiile destul de exigente ale băncilor atunci când acordă un credit imobiliar/ipotecar. Dacă bonitatea clientului nu este satisfăcătoare, creditul nu va fi, cu siguranţă, acordat." Ne aflăm departe de un posibil crah, mai ales că, dacă luăm în calcul câştigul salariul mediu net din ţara noastră, de 1.121 lei (în noiembrie 2007), se poate constata că nu oricine se încadrează în cerinţele impuse de bănci. »Pe piaţa locală, condiţiile de acordare a creditelor ipotecare sunt încă destul de exigente; Cătălin Măciucă, dealer MKB Romexterra Bank.
Asta chiar dacă, odată cu relaxarea normelor de creditare, avansul minim a fost înlăturat, iar gradul de îndatorare a crescut până la 70%. "Totuşi, cred că numărul celor care se îndatorează până la un maxim de 70% este destul de mic. Fie îşi doresc cu disperare o casă, fie înregistrează venituri ce nu pot fi justificate", subliniază Măciucă. Adevarul

Creditele ipotecare cu dobânda fixă, un produs pe cale de dispariţie

Aproape toate băncile practică o dobândă variabilă, după primii doi ani de la acordarea împrumutului.
Deşi oferta de credite ipotecare este bogată, împrumuturile cu dobândă fixă sunt aproape inexistente. Pentru clienţi, o dobândă fixă ar asigura nu doar un confort psihic, ci şi garanţia că rata la credit va rămâne aceeaşi pe toată perioada de rambursare. Pe de altă parte, analiştii susţin că o dobândă fixă ar fi în dezavantajul clientului.
Principalul argument invocat în susţinerea dobânzii variabile este reprezentat de posibilitatea ca dobânzile, racordate la evoluţiile de pe pieţele financiare să scadă, chiar dacă acest lucru, cel puţin până în momentul de faţă, nu s-a resimţit pe piaţa românească.
În plus, este logic ca băncile, în calitatea lor de creditori, să ia toate măsurile necesare pentru a se asigura împotriva posibilelor riscuri. Iar cea mai simplă metodă care stă la îndemâna instituţiilor de credit este perceperea unei dobânzi variabile. Totuşi, deşi o asemenea practică este în multe privinţe îndreptăţită, clienţii băncilor văd situaţia cu alţi ochi.

Strategie pentru creditele în valute exotice

După scurgerea perioadei în care plătesc o dobândă fixă, cuprinsă, de regulă, între 6 luni şi doi ani, românii îşi văd ratele la credit umflate de evoluţiile indicilor LIBOR sau EURIBOR. De exemplu, în cazul unui credit ipotecar în valoare de 22.500 dolari, contractat în urmă cu patru ani, rata lunară a ajuns de la 179 de dolari la 190 de dolari.
Acesta este un caz fericit, întrucât suma împrumutată a fost una rezonabilă, în raport cu nivelul pieţei imobiliare din acel moment. Dacă ţinem cont însă că, în prezent, un credit ipotecar "rezonabil" depăşeşte 90.000 de euro, diferenţa între ratele din primii ani de creditare, cu dobândă fixă şi cele calculate la o dobândă variabilă, poate depăşi cu mult 100 de euro.
Astfel, creditul cu dobân­dă fixă s-a dovedit a fi, cel puţin în ultimii ani pe piaţa românească, o strategie a băncilor de a promova în special creditele ipotecare în monede exotice: franci elveţieni, yeni japonezi sau forinţi. Potrivit ultimelor raportări ale BNR, creditele pentru locuinţe acordate populaţiei în euro au cumulat 10 miliarde lei, mult peste valoarea de 1,4 miliarde lei, la cât se ridicau cele în lei. În plus, creditele în alte valute (în principal exotice) au câştigat repede teren, ajungând la un total de aproape 1,7 miliarde lei.

Ce ar putea declanşa un declin de proporţii

O criză de proporţii este foarte greu de anticipat. Un scenariu pesimist ar putea reprezenta fitilul care să genereze o reacţie de domino: odată cu înrăutăţirea condiţiilor macroeconomice şi falimente în lanţ, numărul celor disponibilizaţi ar creşte substanţial. Şi este prea puţin probabil ca ajutorul de şomaj să acopere o rată de câteva sute de euro. Băncile ar fi obligate să scoată la vânzare un număr mare de case ipotecate şi astfel preţurile pe piaţa ipotecară s-ar putea prăbuşi. Deşi poate părea puţin probabil, instalarea unei astfel de crize depinde de evoluţia macroeconomică de ansamblu. Un al doilea scenariu pleacă de la o situaţie mai plauzibilă: după scurgerea perioadei cu dobândă fixă, românii şi-ar putea vedea ratele majorate consistent, mult peste ritmul de creştere a câştigurilor salariale. Ar fi aproximativ ceea ce s-a întâmplat şi în Statele Unite. Adevarul

Bucuresti: terenurile rezidentiale din Est costa mai mult decat cele din Nord

Terenurile destinate constructiilor rezidentiale din localitatile situate la est de Bucuresti costa pana la 300 euro/mp, iar preturile celor aflate la nord ajung pana la 250 euro/mp, conform unui studiu al agentiei imobiliare EuroMetropola.

Preturile terenurilor pentru constructiile de tip rezidential, situate in localitatile din apropiere de Bucuresti, variaza intre 80 si 300 euro pe metrul patrat. In localitatile din nordul Capitalei, Corbeanca, Balotesti sau Saftica, preturile variaza intre 100 si 250 euro pe metrul patrat, in timp ce in Dragomiresti, Sabareni, Zurbaua, Rosu si Chiajna, localitati din vestul Bucurestiului, metrul patrat de teren este vandut cu 80-200 euro, potrivit reprezentantilor EuroMetropola, citati de NewsIn. In est, in Cernica si Pantelimon, pretul terenurilor pentru constructii rezidentiale variaza intre 200 si 300 euro/mp, iar in zona de sud, Popesti-Leordeni, Berceni, Frumusani sau Jilava, localnici vand terenul cu 150-300 euro/mp.
Anul acesta, pretul acestor terenuri va creste cu circa 20% si se va intensifica tendinta de a se investi spre zonele limitrofe ale Capitalei. "In prezent, costul terenului reprezinta deja intre 30% şi 40% din pretul final de vanzare al unei locuinte. In plus, un metru patrat construit destinat clasei medii si medii plus atinge valoarea de 700 euro din perspectiva constructorului, adica materialele plus mana de lucru", au declarat reprezentantii EuroMetropola. "Costul de achizitie al unei case individuale este si mai ridicat decat cel al unui apartament la bloc, pentru ca include si costul terenului pe care proprietarul va trebui sa-l achite", au mai afirmat reprezentantii agentiei imobiliare.
Pretul terenurilor au devenit mari si de aceea tot mai multe persoane se orienteaza sa achizitioneze parcele in zonele mai indepartate de Capitala.
"Terenurile au crescut mult ca valoare in ultimii ani, iar in prezent se vand cu preturi care nu respecta valoarea. Cei care doresc sa construiasca locuinte aleg localitati precum Domnesti sau Voluntari, unde parcelele se tranzactioneaza cu pana la 300 euro/mp", a declarat Ion Radu Zilisteanu, reprezentant al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI). In ceea ce priveste terenurile din interiorul orasului, analistii imobiliari ai EuroMetropola sunt de parere ca în 2008, preturile pot creste si mai mult si va continua batalia investitorilor pentru fostele platforme industriale, care datorita suprafetelor mari, se preteaza pentru dezvoltarea ansamblurilor rezidentiale sau a proiectelor mixte rezidential-office-comercial.
In 2007, un metru patrat de teren in Bucuresti s-a tranzactionat cu sume cuprinse intre 2.000 si 3.500 de euro. Dailybusiness

Apartamentele vechi "ingheata" in Bucuresti, dar mai pot creste in provincie

Preturile apartamentelor vechi vor continua sa creasca cu 15-30% anul acesta in principalele orase din provincie, iar cele din Bucuresti ar putea sa se stabilizeze, au declarat analistii imobiliari.
Preturile apartamentelor vechi din principalele orase de provincie au inregistrat si anul trecut o crestere puternica, urmare a deplasarii investitiilor rezidentiale catre aceste orase. Astfel, in unele localitati cresterea inregistrata anul trecut a fost mai mare decat cea din Bucuresti, care a fost estimata la 40-50%. Spre exemplu in Iasi, majorarile de pret pe acest segment au fost in 2007 de circa 70%. Daca la inceputul anului 2007, un apartament din Iasi era tranzactionat la 40-45.000 euro, acum pretul este de 70-75.000 euro, conform lui Paul Tehutu, consilier de vanzari rezidentiale ale agentiei imobiliare Inter Imobiliare.
Preturile medii pe segmentul locuintelor vechi din Bucuresti s-au situat anul trecut intre 65.000 si 75.000 de euro pentru o garsoniera si 105.000-135.000 euro pentru apartamentele de trei camere."In Bucuresti, preturile apartamentelor vechi sunt de asteptat sa se stabilizeze anul acesta", a declarat Iulian Minciu, PR manager al agentiei imobiliare Eurohouse.In medie, rata de crestere a preturilor apartamentelor vechi din provincie a fost anul trecut sub cea din Bucuresti.
Pentru 2008, analistii previzioneaza linistirea pietei apartamentelor vechi din Capitala, asa ca doar apartamentele vechi din provincie vor mai inregistra cresteri de pret majore. In Sibiu, preturile apartamentelor vechi au crescut anul trecut cu 15-20%, pana la 1.000-1.100 euro/mp, iar pentru anul acesta, agentii imobiliari sibieni estimeaza o crestere de 12-20%."Intrucat in zona centrala si semicentrala, putine sunt terenurile disponibile pentru constructii de blocuri, o mare parte din cumparatori se decid sa aleaga totusi apartamentele vechi. Balanta preturilor este echilibrata: circa 775-1.000 euro/mp apartamentele noi (semifinisate), contra 1.000-1.100 euro/mp apartamentele vechi", a declarat Daniel Negrea, managing partener al companiei imobiliare sibiene Immoland.In Bacau, preturile apartamentelor vechi au crescut anul trecut cu 25-35%, astfel ca un apartament de doua camere confort 1 a ajuns la 65.000 euro, iar unul de trei camere, la 95.000 euro. Pentru anul acesta estimam o crestere a preturilor de 20-30%, a afirmat Florin Dudau, reprezentantul agentiei imobiliare Prohouse din Bacau. In Brasov, preturile apartamentelor vechi au ajuns in 2007 la o medie de 65.000 euro, in urma unei majorari de 30-40%. O rata de crestere ridicata pentru piata imobiliara din oras, potrivit analistilor imobiliari, care estimeaza ca preturile vor creste in 2008 doar cu 10-15%.60% din investitiile de pe piata imobiliara merg in provincie in 2008"Bucurestiul va atrage aproximativ 40% din investiile imobiliare, restul fondurilor se vor indrepta spre orase precum Brasov, Constanta, Sibiu sau Timisoara", a declarat Iulian Minciu, PR manager al agentiei imobiliare Eurohouse.
Doar in cadrul targului Expo Real Munchen din Germania, din toamna anului trecut, s-au anuntat pentru anul acesta investitii de peste 2,4 mld. euro in Romania, dintre care numai 900 mil. euro pe piata bucuresteana.In 2007, peste 23.000 de locuinte se aflau in stadiul de constructie sau au fost anuntate pe piata in principalele orase din provincie din Romania, investitiile cumulate fiind de ordinul miliardelor de euro.In Bacau, circa 1.200 de apartamente se afla in diferite stadii de constructie in blocuri individuale. Aproximativ 50% din aceste apartamente sunt dezvoltate de o singura companie, Topaz Development. De asemenea, pentru orasele Timisoara si Ploiesti s-au anuntat proiecte rezidentiale care cumuleaza cateva mii de unitati locative. "Piata imobiliara romaneasca se maturizeaza treptat, fapt concretizat in abundenta de noi proiecte imobiliare care se impun si prin calitate. Se remarca o diversificare a ofertei, iar modul de prezentare a proiectelor catre potentialii cumparatori este din ce in ce mai profesionist", a spus Minciu.

Cresteri si la terenuri

In Bacau se estimeaza o crestere de 50% a preturilor terenurilor in 2008, potrivit lui Florin Popovici, presedintele pe zona Bacau al agentiei Apollon Imobiliare."In orasul Brasov preturile terenurilor au crescut cu 80% in 2007, pana la 300-400 euro pe metrul patrat, insa in zona centrului civic, loturile se vand si la 2.000 euro", a declarat Andrei Surugiu.Agentii imobiliari brasoveni estimeaza pentru 2008 o crestere mai mica a preturilor terenurilor, de circa 30%. Dailybusiness